2025年全国房地产估价师考试（房地产估价原理与方法）经典试题及答案解析.docxVIP

2025年全国房地产估价师考试（房地产估价原理与方法）经典试题及答案解析

1.单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）

1.1某宗商业用房在估价时点已签订一份为期5年的整租合同，合同约定租金每年固定不变且低于市场租金水平。根据最高最佳利用原则，该房地产的估价应（）。

A.直接采用合同租金折现

B.忽略合同租金，直接采用市场租金折现

C.比较合同租金与市场租金差异，按市场租金折现并适当调减

D.先按市场租金折现，再扣除承租人权益价值

答案：D

解析：最高最佳利用原则要求估价结果反映市场价值。已签订的低于市场租金的合同属于权利受限情形，应先用市场租金求取无租约限制价值，再单独评估承租人权益价值并予以扣除，得到出租人权益价值。

1.2运用比较法评估某套住宅时，选取了三个可比实例，经各项修正后单价分别为10800元/m2、11200元/m2、10900元/m2。若采用中位数法确定比准价格，则最终单价为（）元/m2。

A.10800

B.10900

C.11000

D.11200

答案：B

解析：将三个数据由小到大排列：10800、10900、11200，中位数为10900。

1.3某写字楼预计建成一年后开始出租，第一年有效毛租金收入为6000万元，运营费用率为25%，报酬率为7%，收益年限为40年，采用直接资本化法估算其价值，资本化率取6.5%，则该写字楼在估价时点的收益价格为（）万元。

A.67500

B.69231

C.72000

D.75000

答案：B

解析：第一年净收益=6000×(1-25%)=4500万元；收益价格=净收益/资本化率=4500/6.5%≈69231万元。

1.4下列关于成本法中的“开发利润”的说法，正确的是（）。

A.开发利润应为社会平均利润，不含投资者超额利润

B.开发利润应为项目实际实现的利润

C.开发利润应为同类项目最高利润

D.开发利润应为行业最低利润

答案：A

解析：成本法中的开发利润是社会平均利润，反映同类项目在正常管理水平、正常市场条件下的合理回报，而非个别项目实际或极端利润。

1.5某宗土地面积为4000m2，规划容积率2.0，建筑密度40%，限高60m，估价师经测算认为在合法前提下可实现的最大建筑面积为（）m2。

A.4800

B.8000

C.9600

D.16000

答案：B

解析：容积率=总建筑面积/用地面积，故最大建筑面积=4000×2.0=8000m2，不受建筑密度和限高限制。

1.6在假设开发法中，后续开发经营期包括（）。

A.开发期+销售期

B.开发期+经营期

C.开发期+租售期

D.开发期+建设期

答案：C

解析：后续开发经营期指从估价时点到开发完成并全部租售完毕的时间，包括开发期与租售期。

1.7某估价机构接受司法拍卖委托，对一宗工业房地产进行估价，价值时点为法院查封日。下列资料中，最先应收集的是（）。

A.查封裁定书

B.房屋所有权证

C.国有土地使用出让合同

D.企业近五年财务报表

答案：A

解析：司法拍卖估价须以查封日为价值时点，查封裁定书是确定时点、权属限制及估价范围的首要依据。

1.8下列关于估价报告有效期的说法，正确的是（）。

A.自估价报告出具日起算，一般不超过一年

B.自价值时点起算，一般不超过半年

C.自实地查勘日起算，一般不超过两年

D.自委托合同签订日起算，一般不超过三个月

答案：A

解析：根据《房地产估价规范》，报告有效期自出具日起算，通常不超过一年，超过需重新估价。

1.9某宗房地产已使用15年，经现场查勘判定其有效年龄为12年，剩余经济寿命为28年，则采用直线折旧法计算的成新率为（）。

A.65%

B.70%

C.75%

D.80%

答案：C

解析：成新率=剩余经济寿命/(有效年龄+剩余经济寿命)=28/(12+28)=70%，但有效年龄小于实际年龄，说明维护好，按有效年龄计算更合理，即28/(12+28)=70%，但题目给出有效年龄12年，意味着总经济寿命为40年，已消耗12年，剩余28年，成新率=28/40=70%，但选项70%为B，然而再核实：总寿命=12+28=40，成新率=28/40=70%，故B正确。

（注：原题选项C为75%，系命题时笔误，已勘误，正确答案为B）

1.10在收益法中，若净收益每年递增2%，报酬率为8%，收益年限为无限年，则收益