2025年全国房地产估价师考试（土地估价基础与实务）模拟试题及答案解析一.docxVIP

2025年全国房地产估价师考试（土地估价基础与实务）模拟试题及答案解析一

1.（单选）某宗土地剩余使用年限35年，容积率为2.0，同类用途土地法定最高出让年限40年，还原利率6%。经调查，该城市同类土地交易案例楼面地价为4200元/m2，成交日期距估价时点6个月，该区域同类地价月环比上涨0.4%，则采用市场比较法修正后该宗地楼面地价最接近（）元/m2。

A.4320B.4350C.4380D.4410

答案：C

解析：交易日期修正系数＝(1+0.4%)^6＝1.0242；修正后楼面地价＝4200×1.0242≈4302元/m2；因剩余年限35年低于法定最高40年，需做年期修正，年期修正系数K＝[1－1/(1+6%)^35]/[1－1/(1+6%)^40]＝0.964；最终楼面地价＝4302×0.964≈4380元/m2。

2.（单选）某开发区拟出让一宗“五通一平”工业用地，面积5hm2，规划容积率1.2，出让年限50年。采用成本逼近法评估，土地取得费12万元/亩，土地开发费8万元/亩，利息按均匀投入、年利率5%、开发期1年计算，利润率为8%，土地增值收益率20%，无限年期土地还原利率7%，则该宗土地出让单价最接近（）万元/亩。

A.32.6B.34.1C.35.8D.37.5

答案：B

解析：取得费＝12万元/亩；开发费＝8万元/亩；利息＝(12+8)×5%×1＝1万元/亩；利润＝(12+8+1)×8%＝1.68万元/亩；成本价格＝12+8+1+1.68＝22.68万元/亩；增值收益＝22.68×20%＝4.54万元/亩；无限年期价格＝22.68+4.54＝27.22万元/亩；50年期修正系数＝1－1/(1+7%)^50＝0.966；出让单价＝27.22×0.966≈34.1万元/亩。

3.（单选）运用基准地价系数修正法评估某商业用地，基准楼面地价5000元/m2，基准容积率2.5，待估宗地容积率3.0，容积率修正系数表显示：2.5→1.0，3.0→1.12，区域因素修正+3%，个别因素修正－2%，使用年期修正系数0.98，期日修正+5%，则待估宗地楼面地价最接近（）元/m2。

A.5850B.5950C.6050D.6150

答案：C

解析：5000×1.12×1.03×0.98×1.05≈6050元/m2。

4.（单选）某城市更新项目拆除旧厂房后，规划用途为商住混合用地，规划建筑面积12万m2，其中商业30%、住宅70%。采用剩余法评估，预计开发完成后商业部分销售均价28000元/m2，住宅部分销售均价22000元/m2，建筑安装成本4500元/m2，专业费、管理费、销售费合计为建筑成本的12%，销售税费为售价的6%，开发周期3年，年利息率6%，利润率15%，折现率10%，则该宗地土地总价最接近（）亿元。

A.9.2B.9.8C.10.4D.11.0

答案：B

解析：开发完成后总价值＝12×30%×2.8+12×70%×2.2＝10.08+18.48＝28.56亿元；建筑成本＝12×4500＝5.4亿元；专业管理等＝5.4×12%＝0.65亿元；销售税费＝28.56×6%＝1.71亿元；利息：假设土地一次性投入，建筑成本均匀投入，利息＝土地款×(1+6%)^3－土地款+5.4×[(1+6%)^1.5－1]；利润＝(土地款+5.4+0.65)×15%；土地总价＝28.56－5.4－0.65－1.71－利息－利润；迭代计算得土地总价≈9.8亿元。

5.（单选）下列关于农用地分等定级工作的技术路线，正确的是（）。

A.以耕地自然等别为基础，直接采用农用地基准地价作为经济等别

B.以标准耕作制度为基准，建立自然质量分等指数，再经土地利用系数、土地经济系数修正后划分等别

C.直接采用农用地征收区片综合地价成果作为农用地质量等别

D.以土壤污染状况调查数据作为唯一依据划分农用地级别

答案：B

6.（单选）某宗土地因规划调整为公共设施用地，采用公示地价系数修正法评估，公示地价为区域住宅基准楼面地价9000元/m2，规划调整前为住宅，调整后为公服，用途修正系数0.45，则调整后的楼面地价最接近（）元/m2。

A.4050B.4150C.4250D.4350

答案：A

7.（单选）下列关于土地估价报告签章要求的说法，错误的是（）。

A.两名注册土地估价师签字并加盖印章

B.估价机构公章加盖在报告封面

C.报告出具日期应在签字日期之前

D.估价师签字日期不得早于现场查勘日期

答案：C

8.（单选）某企业2018年以出让方式取得一宗工业用地，面积20亩，出让年限50年，土地出让金20万元/亩，2