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物业服务企业内部控制存在的问题与对策分析

摘要：近年来，随着我国城市化步伐加快，房地产行业迅速发展。作为房地产行业的重要组成部分，物业服务企业扮演着维护房产价值、提供居住环境的关键角色，既面临着复杂的竞争环境，又迎来了良好的发展机遇。物业服务企业内部控制是保障企业经营活动有效进行的重要手段，可以帮助企业识别和管理风险，确保资源的合理利用和安全保障。然而，在物业服务企业的实际运行中，内部控制工作还存在着一些不足，导致内控效率不高，甚至对企业的长远发展和可持续经营产生了一定的影响。基于此，笔者深入物业服务企业中进行实地调研，跟踪考察内部控制的各个环节，并结合企业实际情况，提炼出了一套科学有效的内部控制优化策略，旨在提升物业服务企业的整体管理水平和服务质量，促进物业服务行业的健康发展。

关键词：物业服务企业；内部控制；问题；对策

引言

对于物业服务企业而言，内部控制的地位显著，它是确保企业运营稳定和风险控制的重要工具，直接关系到企业的运营效率和风险管理能力。加强企业内部控制的持续优化，将有助于提高企业的运营效率和风险管理能力，从而增强企业的竞争力和可持续发展能力。同时，加强物业服务企业的内部控制还可以有效预防和减少内部失误和不端行为的发生，保护企业的声誉和利益，不断优化业务流程，消除潜在的风险和漏洞，提高工作效率和执行力。整体而言，物业服务企业经营具有内部管理复杂、运行成本高等特点，通过优化内部控制能够提高企业的效率和盈利能力。

一、物业服务企业内部控制概述

内部控制是指企业内部建立的一套规章制度和方法，用于确保企业运作的有效性和高效性，以保护企业的利益和资产的安全性。内部控制包括财务控制、运营控制、合规性控制和风险管理控制等方面，还包括对于内部的风险管理和监督的措施，以及对员工行为的约束和监督，以确保企业的资产和利益得到保护[1]。物业服务企业在实际的经营中具有运行成本高、内容管理复杂等特点，关注内部控制活动并结合企业实际进行优化，能够有效提高工作效率和减少成本支出，提升资产安全管理水平，确保物业服务企业能够更好地满足客户需求，提供高质量的服务。

二、加强物业服务企业内部控制的重要性

（一）优化内部管理，提升经营效率

物业服务企业在经营中，往往会承接多个物业项目，内部管理相对繁杂，通过优化内部管理，能够重新梳理内部管理流程，提高各项财务收费项目的管理水平，确保资金的合理调配和使用，进一步提升物业服务企业的经营效率。例如物业财务收费项目便包括物业费、停车费、经营类收费等，并且根据小区规模和设施配套的不同，收费项目也会有所差异。强化内部管理能够确保各项费用的合理归集与使用，提高资金的配置效率，促进物业服务企业经营效率的提升。

（二）优化内部流程，提高服务质量

物业服务企业可以通过引入先进的管理系统和技术，对内部流程进行优化，结合行业的特点，加强各个业务模块的耦合，进而全面提升内部控制效率，提高服务质量。通过引入先进的管理系统和技术，物业服务企业可以实现内部流程的自动化和标准化，从而向业主提供更好的服务，提升物业管理效率。以物业费管理为例，几乎会涉及每一位业主，引入智能化的管理手段，可以极大地提高管理效率和服务质量，也能够让业主获得良好的体验，同时减轻了物业人员的工作压力。

（三）优化风险控制，培养核心竞争力

通过建立健全的风险管理体系，物业服务企业可以提高对市场风险、信用风险和操作风险的识别和应对能力，进而有效降低风险发生的概率和影响程度。物业服务企业在运行中，立足于自身“监管”“反映”“服务”的三大职能，建立和完善风险管理制度，优化内部控制体系，建立相应的内部监督机制，能够确保物业服务的高效运行和良好服务质量，促进物业服务企业培养核心竞争优势，提升市场竞争力[2]。

三、物业服务企业内部控制存在的问题剖析

（一）缺乏良好的内部控制环境

内部控制环境是企业内部控制的基础和前提，缺乏良好的内部控制环境会导致物业服务企业的内部控制体系无法有效运作。部分物业服务企业没有明确内部控制目标，缺乏与战略规划的协同，导致内部管理混乱，无法实现良好的经营效益。由于企业运营有着一定的复杂性，部分员工的岗位出现重叠或者不明确的情况，导致了工作流程的混乱和效率的下降。特别是未严格落实不相容岗位的分离制度，导致一些重要岗位权力集中且滥用的现象屡见不鲜。

（二）内部控制活动单一

物业服务企业内部管理复杂，亦需要匹配多样化的内部控制活动。当前，部分物业服务企业的管理层对内部控制活动认识不足，导致其在执行过程中存在很多漏洞和问题。例如对应收账款管理未深入落实，导致催收制度的执行不力，账龄较长的应收账款逐渐增多，严重影响了现金流的流动性，同时也增加了坏账的风险。部分企业没有将内部控制活动与经营活动进行有机融合，导致内部控制活动的效果大打折扣。比如在开展预算管理中，