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2025年拍卖师不动产（房地产）拍卖相关法律法规专题试卷及解析1

2025年拍卖师不动产（房地产）拍卖相关法律法规专题试

卷及解析

2025年拍卖师不动产（房地产）拍卖相关法律法规专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据《中华人民共和国民法典》规定，不动产抵押权自何时设立？

A、抵押合同签订时

B、抵押登记时

C、抵押物交付时

D、主债权成立时

【答案】B

【解析】正确答案是B。《民法典》第四百零二条规定，以建筑物和其他土地附着物

等不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。A选项错误，抵押合同生

效不等于抵押权设立；C选项错误，不动产不涉及交付问题；D选项错误，主债权成立

是抵押权的前提，但不是设立时间。知识点：不动产抵押权设立规则。易错点：混淆抵

押合同生效与抵押权设立的条件。

2、司法拍卖中，竞买人需在何时缴纳保证金？

A、拍卖前一日

B、拍卖开始前

C、竞买报名时

D、拍卖成交后

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题

的规定》，竞买人应在拍卖程序开始前缴纳保证金，通常在报名阶段完成。A、B选项时

间不明确；D选项错误，保证金是竞买前提而非成交后支付。知识点：司法拍卖保证金

规则。易错点：将保证金与尾款支付时间混淆。

3、房地产拍卖中，下列哪项权利可以随建筑物一并转让？

A、建设用地使用权

B、宅基地使用权

C、土地承包经营权

D、地役权（未登记）

【答案】A

【解析】正确答案是A。《民法典》第三百五十六条规定，建筑物转让时，其占用范

围内的建设用地使用权一并处分。B选项错误，宅基地禁止向非集体成员转让；C选项

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错误，土地承包经营权与房地产拍卖无关；D选项错误，未登记的地役权不得对抗第三

人。知识点：房地一体原则。易错点：忽视不同土地使用权的转让限制。

4、拍卖师在房地产拍卖中应当披露的瑕疵不包括？

A、房屋结构缺陷

B、未结清的物业费

C、周边学区规划

D、租赁权存在

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《拍卖法》及行业规范，拍卖师需披露已知物理瑕疵

（A）、权利负担（D）及欠费情况（B），但未来规划（C）不属于法定披露范围。知识点：

拍卖瑕疵披露义务。易错点：将商业信息与法定披露义务混淆。

5、下列哪种房地产拍卖必须由具备资质的拍卖企业主持？

A、国有资产拍卖

B、个人房产拍卖

C、法院委托拍卖

D、破产财产拍卖

【答案】C

【解析】正确答案是C。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规

定》要求司法拍卖必须由入选名单的拍卖机构操作。A、B、D选项虽可能涉及拍卖，但

无强制资质要求。知识点：司法拍卖主体资格。易错点：忽视司法拍卖的特殊性。

6、房地产拍卖成交后，买受人最迟应在何时付清尾款？

A、拍卖当日

B、3个工作日内

C、10个工作日内

D、按拍卖文件约定

【答案】D

【解析】正确答案是D。《拍卖法》第四十条规定，买受人应按约定支付价款，法律

无统一时限。A、B、C选项均为常见商业惯例但非法定要求。知识点：拍卖价款支付

规则。易错点：将行业惯例误认为法律强制规定。

7、下列哪项不属于房地产拍卖的合法标的？

A、查封期限届满的房产

B、设定最高额抵押的房产

C、未办理初始登记的在建工程

D、附有居住权的房产

【答案】C

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【解析】正确答案是C。《城市房地产管理法》规定未取得权属证书的房产不得转让，

在建工程需特殊许可。A、B、D选项虽存在权利负担，但可依法拍卖。知识点：房地