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2025年特许金融分析师房地产投资信托的特殊估值模型专题试卷及解析1

2025年特许金融分析师房地产投资信托的特殊估值模型专

题试卷及解析

2025年特许金融分析师房地产投资信托的特殊估值模型专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在REITs的估值中，哪种模型特别适用于分析具有稳定现金流且分红政策明确

的REITs？

A、贴现现金流模型（DCF）

B、净资产价值法（NAV）

C、股息贴现模型（DDM）

D、可比公司分析法

【答案】C

【解析】正确答案是C。股息贴现模型（DDM）特别适用于分红政策明确且现金流

稳定的REITs，因为它直接将未来股息贴现至现值。A选项DCF虽然适用范围广，但

更侧重于整体现金流而非分红；B选项NAV适用于资产重置成本高的REITs；D选项

可比公司分析法依赖市场对比，无法直接反映分红能力。知识点：REITs估值模型选

择。易错点：混淆DCF与DDM的适用场景。

2、以下哪种因素最可能导致REITs的NAV估值与市场价值出现显著偏差？

A、利率波动

B、资产流动性差异

C、管理层能力

D、宏观经济周期

【答案】B

【解析】正确答案是B。NAV估值基于资产账面价值，而市场价值受流动性影响显

著，尤其对于非交易性房地产资产。A、C、D选项虽会影响估值，但流动性差异是NAV

与市场价值偏差的核心原因。知识点：NAV估值局限性。易错点：忽视流动性对资产

估值的影响。

3、在REITs的杠杆分析中，哪项指标最能反映其偿债能力？

A、债务与EBITDA比率

B、利息覆盖率

C、资产负债率

D、净负债与总资产比率

【答案】B

【解析】正确答案是B。利息覆盖率直接衡量REITs用经营利润支付利息的能力，

是偿债能力的核心指标。A选项反映债务规模，但未考虑盈利能力；C、D选项侧重资

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本结构而非偿债能力。知识点：REITs财务杠杆分析。易错点：混淆债务规模与偿债能

力的区别。

4、以下哪种REITs类型最可能受益于电子商务增长？

A、零售型REITs

B、工业型REITs

C、住宅型REITs

D、医疗型REITs

【答案】B

【解析】正确答案是B。工业型REITs（如物流仓储）因电子商务对仓储需求的增

长而受益。A选项零售型REITs可能受电商冲击；C、D选项与电商关联度较低。知识

点：REITs行业细分与宏观趋势。易错点：忽视电商对零售业的负面影响。

5、在REITs的运营效率分析中，哪项指标最关键？

A、每平方英尺租金收入

B、出租率

C、运营费用率

D、资本化率

【答案】B

【解析】正确答案是B。出租率直接反映资产利用效率，是运营效率的核心指标。A

选项虽重要但受租金水平影响；C选项反映成本控制；D选项更多用于估值。知识点：

REITs运营效率指标。易错点：过度关注租金收入而忽视出租率。

6、以下哪种情况最适合使用可比交易分析法对REITs估值？

A、市场波动剧烈时

B、缺乏可比公司时

C、近期有大量REITs并购交易

D、REITs分红政策不稳定

【答案】C

【解析】正确答案是C。可比交易分析法依赖近期交易数据，并购活跃时能提供可

靠参考。A选项市场波动会降低可比性；B选项缺乏可比公司时无法使用；D选项分红

政策不稳定更适合DDM。知识点：REITs估值方法选择。易错点：忽视市场活跃度对

可比交易法的影响。

7、REITs的FFO（运营资金）与GAAP净利润的主要区别在于？

A、FFO包含折旧费用

B、FFO排除资产出售收益

C、FFO调整了非现金项目

D、FFO包含利息支出

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