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工程管理专业毕业生论文(设计)

课题名称：我国城市物业管理中存在的问题及解决办法

学生姓名：

指导教师：

江南大学网络教育学院

我国城市物业管理中存在的问题及解决办法

摘要

我国的城市物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，因此在其迅速的发展中存在着一些不可避免的问题。本文结合目前我国城市物业管理的现状，从各角度分析了物业管理中存在的诸多问题，探讨了促进我国物业管理发展的有效对策，对相关问题提出了一些解决方案。并对物业管理未来发展趋势作了展望，以指导实践，对构建和谐社会及社会物质精神文明建设有着极其重要的作用。

关键词：城市物业管理、现状、问题、解决办法

企业未依法行事还表现在物业管理的价格管理体制与运行机制上，如物业服务企业未经政府相关部门批准乱涨价乱收费，未按《物业管理条例》规定定期公开物业服务费用开支等。

3、服务理念定位不清

物业企业是服务企业还是管理企业，物业企业寓管理于服务的理念不明确。物业管理既是一个管理过程，更是一种强化物业服务意识的过程。物业管理的对象是物业，包括建筑物、附属设备设施、相关场地等；而服务对象是人，受雇于业主、服务于业主，这就必须坚持业主主导原则。但目前很多物业服务企业对其服务定位不清，管理方式缺乏人性化，物业服务企业为业主服务的意识单薄，导致了工作简单粗暴，服务质量低下，甚至纠纷不断。

《物业管理条例》规定，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书；严禁未取得物业管理资质证书的企业从事物业管理工作。但由于历史遗留原因，现有物业服务队伍和素质成分与现代物业服务管理的要求差距很大，文化程度、思想素质、品格习惯及身体素质等等很不适应形势发展的要求。因此，培训符合现代物业服务要求的职工队伍是一个重要课题，现代物业服务企业普遍存在有“低”（专业水平低下）、“弱”（服务意识弱）、“拖”（办事拖而不决）、“差”（服务意识、质量差）、“松”（劳动纪律松懈）等问题。

4、物业服务企业竞争力不强

物业服务企业规模小，难以发挥综合优势和群体优势，而且绝大多数企业存在着经济效益差，亏损严重等问题。细看近几年，不少物业企业的退出也是一种市场的行为，未建立社会化、专业化、市场化的物业行业竞争体制，导致一些物业企业不能实现“自主经营、独立核算、自负盈亏”的现代企业竞争管理模式，在住宅小区的物业管理中，因竞争不强亏损现象尤为严重。物业服务企业必须建立现代企业制度，特别是加入WTO后参与物业服务行业国际竞争。要按照“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求，对物业服务企业实行规范的公司制改革，精细管理，变被动为主动，走物业服务企业品牌化建设之路。

（二）业主方面存在的问题

1、未成立业主委员会

2013年12月金坛晚报记者从金坛市房产局物管处了解到，目前金坛住宅小区成立业主委员会的比例还不到20%，也就是说，超过80%以上的居民小区没有成立业委会。住宅小区没有成立业主委员会，意味着业主失去了参与小区管理的权利，同时失去一个与物业服务企业的沟通平台，对于消化解决内部矛盾十分不利。业主委员会是由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，负责向各方反映业主意愿和要求，并监督物业服务企业的管理和运作，它的存在有利于明确业主与物业服务企业之间的责、权、利关系。

2、业主的物业管理知识缺乏，维权意识不强

在物业服务企业大力提倡“服务当先”、“业主至上”、“顾客总是对的”等人性化服务理念下，而物业服务企业在日常服务中，委曲求全、妥协、唯唯诺诺成为司空见惯的事情，长此以往，将不利于工作的开展，“以合同为依据，以法律为准绳，动之以情，晓之以理”，才是每一位物业管理者应有之举。然而业主作为物业的所有权人，则更应依法维护自己合法权益。所以说业主应该学习、懂得相关法律、法规，遇到问题时一定要有法律观念，处理问题时要法律、法规为依据，只有这样，签订的合同才能生效，制定的规章制度才能够实施，处理问题才会恰当。

（三）国家法律法规，政府监督体系不健全

1、缺乏完善的法律法规

2003年5月28日，国务院第九次常务委员会仪通过了《物业管理条例》，这也是目前物业管理方面最高级别的专业法规，也是我国第一部物业管理行政法规。由于还没有相应的、具体的法律法规对物业服务管理活动的细致管理，如：地下车库权属问题以及车辆被盗、物业企业招标投标等问题都还没有与之相应的法律法规可依。目前我国现有的物业管理法律、法规主要有以下三个方面构成：

（1）宪法的有关条款。如《宪法》第十三条：“国家保护公民的合法