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2025年房地产经纪人市场比较法在工业厂房估价中的应用与限制分析专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人市场比较法在工业厂房估价中的应用

与限制分析专题试卷及解析

2025年房地产经纪人市场比较法在工业厂房估价中的应用与限制分析专题试卷及

解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在运用市场比较法对工业厂房进行估价时，最核心的步骤是？

A、收集交易案例

B、进行交易情况修正

C、建立可比基础

D、选取可比实例

【答案】D

【解析】正确答案是D。选取与估价对象在用途、区位、规模、结构等方面相似的可

比实例是市场比较法应用的基础和前提，直接关系到估价结果的准确性。A、B、C都

是后续步骤，没有可比实例，后续工作无法开展。知识点：市场比较法的基本程序。易

错点：容易将收集案例或修正作为核心步骤，但选取合适的可比实例是决定估价质量的

关键。

2、下列哪项因素对工业厂房价值的影响通常最小？

A、交通便捷度

B、层高与承重

C、建筑外观设计

D、区域产业聚集度

【答案】C

【解析】正确答案是C。工业厂房的核心价值在于其生产功能，因此交通、层高、承

重、产业配套等直接影响生产效率和成本的因素至关重要。建筑外观设计虽然有一定影

响，但相对于功能因素，其重要性通常最低。知识点：工业厂房价值影响因素。易错点：

可能会误认为外观很重要，但在工业地产领域，功能性远超美观性。

3、当工业厂房市场交易案例稀少时，市场比较法的应用会受到什么主要限制？

A、修正难度加大

B、无法找到可比实例

C、估价结果主观性增强

D、估价周期延长

【答案】B

【解析】正确答案是B。市场比较法的根基是存在足够多的、可比较的交易案例。如

果案例稀少，甚至找不到，则该方法从根本上无法适用。A、C、D都是案例稀少可能带

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来的衍生问题，但最根本的限制是找不到可比实例。知识点：市场比较法的适用条件与

限制。易错点：容易关注修正等技术层面的问题，而忽略了方法本身成立的前提条件。

4、对工业厂房进行区位状况修正时，主要考虑的因素不包括？

A、与高速公路的距离

B、周边环境污染情况

C、所在城市的商业繁华度

D、工业园区的基础设施配套

【答案】C

【解析】正确答案是C。工业厂房的区位价值主要取决于其与生产要素（如原料、市

场、劳动力）和物流网络的连接性，以及产业环境。商业繁华度是商业地产的核心区位

因素，对工业厂房价值影响不大，甚至可能因交通拥堵而产生负面影响。A、B、D都

是工业区位的重要考量因素。知识点：工业地产区位因素分析。易错点：容易将商业地

产的区位评价标准套用到工业地产上。

5、在市场比较法中，对工业厂房的交易日期进行修正，主要是为了消除什么影响？

A、交易双方的议价能力差异

B、市场价格的波动

C、物业本身的折旧

D、交易情况的不正常

【答案】B

【解析】正确答案是B。交易日期修正是将可比实例在其成交日期的价格，调整为

在估价时点的价格，以反映在此期间由于市场供求关系变化等因素引起的价格整体上

涨或下跌。A是交易情况修正的内容，C是物业状况修正的内容，D也是交易情况修正

的内容。知识点：市场比较法的修正体系。易错点：容易混淆不同修正项目的目的，需

要明确每个修正项针对的具体问题。

6、某可比工业厂房成交价格因卖方急于出售而低于正常市场价格，在进行交易情

况修正时，应如何调整？

A、将可比实例价格调高

B、将可比实例价格调低

C、无需调整

D、调整幅度由估价师主观决定

【答案】A

【解析】正确答案是A。卖方急于出售属于特殊交易情况，导致成交价格偏低。为

了得到估价对象的正常市场价格，需要将可比实例的偏低价格向上调整，以剔除这种特

殊因素的影响。知识点：交易情况修正。易错点：容易搞反调整方向，关键在于理解修

正的目的是为了得到一个“正常”价格。

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7、在工业厂房估价中，市场比较法最不适用于哪种类型的物业？

A、标准化的单层仓库