2025年房地产经纪人房地产价格评估方法与影响因素专题试卷及解析.pdfVIP

2025年房地产经纪人房地产价格评估方法与影响因素专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人房地产价格评估方法与影响因素专题

试卷及解析

2025年房地产经纪人房地产价格评估方法与影响因素专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产估价中，市场比较法最适用于下列哪类房地产的评估？

A、学校

B、教堂

C、普通住宅

D、发电厂

【答案】C

【解析】正确答案是C。市场比较法的理论基础是替代原理，即在公开市场上，相

似的商品会有相似的价格。普通住宅在房地产市场上交易频繁，可比案例丰富，因此最

适用市场比较法。A、B、D选项属于特殊用途房地产，交易案例稀少，难以找到合适

的可比实例，通常不适用市场比较法。知识点：市场比较法的适用条件。易错点：容易

误认为市场比较法适用于所有房地产，而忽略了其核心前提是存在活跃的公开市场和

足够的可比案例。

2、某城市计划新建一条地铁线路，预计5年后通车。根据预期收益原则，该地铁

线路对沿线房地产价值的影响主要体现在？

A、地铁开通后，沿线房地产价值立即达到最高点

B、地铁规划公布时，沿线房地产价值已开始上涨

C、地铁开通后，沿线房地产价值才会开始上涨

D、地铁对沿线房地产价值没有影响

【答案】B

【解析】正确答案是B。房地产价格不仅反映当前状况，更反映对未来收益的预期。

地铁规划一经公布，市场就会对未来交通便利性提升、区域发展潜力增强等利好因素做

出反应，从而提前推高沿线房地产价格。A选项错误，价值上涨是一个渐进过程，而非

瞬间达到顶峰。C选项错误，市场反应具有前瞻性，不会等到开通后才反应。D选项明

显错误，重大交通基础设施对房地产价值有显著影响。知识点：预期收益原则。易错点：

容易忽略房地产市场的预期性，误认为只有当利好兑现后价格才会变化。

3、在成本法估价中，对建筑物进行折旧时，通常不考虑下列哪项因素？

A、物理折旧

B、功能折旧

C、经济折旧

D、会计折旧

2025年房地产经纪人房地产价格评估方法与影响因素专题试卷及解析2

【答案】D

【解析】正确答案是D。房地产估价中的折旧是指建筑物价值的损耗，包括物理折

旧（有形损耗）、功能折旧（功能落后或过剩）和经济折旧（外部环境变化导致的贬值）。

会计折旧是为了核算资产价值、平衡收支而采取的一种会计处理方法，其计提方法和目

的与估价中的折旧完全不同，不反映建筑物的真实价值损耗。知识点：成本法中的建筑

物折旧。易错点：容易将会计学上的“折旧”概念与估价学上的“折旧”概念混淆。

4、下列哪项因素属于影响房地产价格的个别因素？

A、城市规划

B、利率水平

C、土地形状

D、社会治安

【答案】C

【解析】正确答案是C。影响房地产价格的因素分为一般因素、区域因素和个别因

素。个别因素是指房地产自身的条件，如土地面积、形状、地势、位置、建筑物状况等。

A、B、D选项分别属于区域因素（城市规划）、一般因素（利率水平、社会治安）。知识

点：房地产价格影响因素的分类。易错点：对三类因素的划分标准记忆不清，容易将区

域因素或一般因素误判为个别因素。

5、收益法是评估收益性房地产价值的主要方法，其核心是？

A、估算房地产的重置成本

B、预测房地产未来的净收益

C、寻找近期成交的可比案例

D、测算房地产的开发利润

【答案】B

【解析】正确答案是B。收益法的本质是将房地产未来各期的净收益，通过适当的

报酬率折现到估价时点，求取房地产价值。因此，预测未来净收益是该方法的核心步骤

和基础。A选项是成本法的核心，C选项是市场比较法的核心，D选项是假设开发法的

一部分。知识点：收益法的基本原理。易错点：可能混淆不同估价方法的核心工作内容。

6、在运用市场比较法进行交易情况修正时，主要是因为可比实例的成交价格可能

受到特殊因素影响，使其偏离正常市场价格。下列哪项不属于需要进行交易情况修正的

特殊情况？

A、亲友之间交易

B、急于出售或购买

C