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2025年房地产经纪人净收益的标准化与修正专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人净收益的标准化与修正专题试卷及解

析

2025年房地产经纪人净收益的标准化与修正专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产净收益标准化过程中，下列哪项不属于需要修正的因素？

A、租赁合同条款差异

B、物业维护成本差异

C、经纪人佣金比例差异

D、区域市场波动影响

【答案】C

【解析】正确答案是C。净收益标准化主要针对物业本身的收益特征进行修正，包

括租赁条件、运营成本和市场因素。经纪人佣金比例是交易成本，不影响物业本身的净

收益。知识点：净收益标准化核心要素。易错点：容易混淆交易成本与运营成本的概念。

2、某商业物业在净收益修正时，应优先考虑的市场比较案例是？

A、同区域不同用途物业

B、同用途不同区域物业

C、同区域同用途近期交易

D、不同区域不同用途物业

【答案】C

【解析】正确答案是C。净收益修正遵循”同区域、同用途、近期交易”的可比性原

则。知识点：市场比较法选择标准。易错点：容易忽视时间因素对收益的影响。

3、房地产净收益标准化中，“有效毛收入”是指？

A、实际收取的全部租金

B、潜在毛收入减去空置损失

C、潜在毛收入减去运营成本

D、实际租金加上其他收入

【答案】B

【解析】正确答案是B。有效毛收入=潜在毛收入空置损失+其他收入。知识点：

收益法基本概念。易错点：容易混淆有效毛收入与净收益的概念。

4、在净收益修正时，对于长期租约物业应特别注意？

A、租约到期时间

B、租户信用评级

C、租金调整条款

D、物业折旧情况

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【答案】C

【解析】正确答案是C。长期租约的租金调整条款直接影响未来收益预测。知识点：

租约分析要点。易错点：容易忽视租约中的隐性条款。

5、下列哪项不属于净收益标准化的市场修正因素？

A、区域经济变化

B、利率政策调整

C、物业物理状况

D、供需关系变化

【答案】C

【解析】正确答案是C。物业物理状况属于个别因素修正，不是市场修正因素。知

识点：修正因素分类。易错点：容易混淆个别因素与市场因素。

6、在收益法评估中，资本化率的确定主要依据？

A、物业建造成本

B、市场投资回报率

C、经纪人收费标准

D、政府指导价格

【答案】B

【解析】正确答案是B。资本化率反映市场投资回报水平。知识点：资本化率确定

方法。易错点：容易混淆成本与收益的关系。

7、净收益标准化过程中，对”运营费用”的界定不包括？

A、物业管理费

B、房产税

C、贷款利息

D、维修基金

【答案】C

【解析】正确答案是C。贷款利息属于融资成本，不是运营费用。知识点：运营费

用构成。易错点：容易混淆融资成本与运营成本。

8、某住宅物业净收益修正时，最合适的比较案例选取范围是？

A、同一小区不同户型

B、相邻小区同户型

C、同一城市不同区域

D、不同城市同类型

【答案】B

【解析】正确答案是B。相邻小区同户型具有最强的可比性。知识点：案例选择原

则。易错点：容易忽视微观市场差异。

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9、在净收益标准化中，“标准化”的主要目的是？

A、统一计算口径

B、提高评估速度

C、简化评估流程

D、降低评估成本

【答案】A

【解析】正确答案是A。标准化确保不同物业收益数据可比。知识点：标准化意义。

易错点：容易混淆标准化与效率的关系。

10、对收益性物业进行净收益修正时，应优先