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2025年房地产经纪人收益法在房地产税收、征收补偿评估中的应用专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人收益法在房地产税收、征收补偿评估

中的应用专题试卷及解析

2025年房地产经纪人收益法在房地产税收、征收补偿评估中的应用专题试卷及解

析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在采用收益法评估房地产税收价值时，最核心的参数是？

A、建筑成本

B、土地取得成本

C、未来可产生的净收益

D、市场交易价格

【答案】C

【解析】正确答案是C。收益法的核心思想是将房地产未来能够产生的净收益通过

适当的资本化率或报酬率折现到评估基准日，从而得出其价值。因此，未来可产生的净

收益是评估的基础和核心。A和B选项属于成本法的考量范畴，D选项是市场比较法

的依据。知识点：收益法基本原理。易错点：容易混淆不同评估方法的核心参数，误将

成本或市场价格作为收益法的核心。

2、在进行征收补偿评估时，若被征收房地产为商业用途，其收益法评估中的潜在

毛收入通常不包括？

A、租金收入

B、押金利息收入

C、政府因征收发放的搬迁补助费

D、其他经营性收入

【答案】C

【解析】正确答案是C。潜在毛收入是指房地产在充分利用、无空置状态下可获得

的年总收入，主要包括租金、押金利息、经营性收入等。政府发放的搬迁补助费是对被

征收人因搬迁行为造成的损失补偿，并非房地产本身经营所能产生的收益，不应计入潜

在毛收入。A、B、D均属于房地产自身经营可能产生的收益。知识点：收益法中潜在

毛收入的构成。易错点：容易将与房地产相关的所有现金流都视为经营收益，忽略了补

偿费用的性质。

3、在收益法评估中，报酬率（或资本化率）的选取对评估结果影响巨大。在评估

用于税收目的的工业厂房价值时，确定报酬率时最应参考的依据是？

A、同类商业地产的报酬率

B、当前银行一年期贷款利率

C、同区域、同类型工业物业的市场租金回报率

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D、房地产开发行业的平均利润率

【答案】C

【解析】正确答案是C。报酬率反映了投资该类房地产的风险和预期回报水平。评

估工业厂房，应选取与评估对象在区位、类型、用途、风险等方面具有可比性的工业物

业的市场租金回报率作为参考。A选项用途不同，风险差异大；B选项仅反映资金成

本，未包含房地产投资的风险溢价；D选项是开发环节的利润，与持有经营环节的回报

率不同。知识点：报酬率的确定方法。易错点：容易简单地将银行利率或行业平均利润

率作为报酬率，忽略了房地产的地域性和类型特异性。

4、某住宅在征收补偿评估中，其收益价值低于市场价值。造成这种现象最可能的

原因是？

A、评估机构故意压低价值

B、该住宅存在权利限制，如租约尚未到期且租金远低于市场水平

C、该住宅的建筑质量非常好

D、该住宅所在区域房价上涨预期强烈

【答案】B

【解析】正确答案是B。收益法评估的是房地产基于其当前或可预见的未来收益能

力所体现的价值。如果存在长期低租金租约，会直接压低其净收益，从而导致收益价值

低于其完全产权、无租约限制下的市场价值。A是违规行为，不是专业原因；C和D

因素通常会提升价值，而非导致收益价值低于市场价值。知识点：收益法与市场法评估

结果的差异分析。易错点：不理解收益法评估的是“收益”价值，其价值基础与市场法的

“交换价值”基础不同，当存在影响收益的因素时，二者会产生差异。

5、在房地产税收评估中，为体现公平性，对收益性房地产进行评估时，通常采用

何种收益标准？

A、实际发生的收益

B、业主申报的收益

C、客观收益（或称正常收益）

D、潜在毛收益

【答案】C

【解析】正确答案是C。税收评估要求公平、统一，因此应采用房地产在正常市场条

件下，由具备正常经营能力和管理水平的经营者所能获得的客观收益，而非个别业主因

特殊经营能力或偶然因素获得的实际收益，也非其申报的可能不实的收益。D选项是未

扣除空置和运营损失前的收益，不能直接用于评估。知识点：房地产税收评估的原则。

易错点：混淆“实际收益”与“客观收益”的概念，不理解税收评估为何要采用客观标准。

6、收益法评估房地产价值时，确定收益期