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2025年房地产经纪人成本法考试选择题解题技巧专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人成本法考试选择题解题技巧专题试卷

及解析

2025年房地产经纪人成本法考试选择题解题技巧专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在运用成本法评估房地产价值时，重新购建价格是指？

A、房地产的账面原值

B、在估价时点重新开发建设该房地产所需的必要支出

C、房地产的历史成本

D、房地产的成交价格

【答案】B

【解析】正确答案是B。重新购建价格是成本法的核心概念，特指在估价时点条件

下，重新开发建设全新状况的估价对象所必需的各项成本、费用、税金和应得的利润之

和。它反映的是现时价值而非历史成本。A选项账面原值和C选项历史成本都是过去

的投入，不符合成本法“现时”原则；D选项成交价格是市场法的依据，与成本法无关。

知识点：成本法基本原理。易错点：混淆重新购建价格与历史成本或账面价值，忽视“估

价时点”这一关键时间维度。

2、成本法评估中，建筑物折旧是指？

A、物理损坏造成的价值损失

B、功能落后造成的价值损失

C、经济因素影响造成的价值损失

D、以上各种原因造成的价值损失总和

【答案】D

【解析】正确答案是D。成本法中的折旧是一个综合性概念，包含了物质折旧（物

理损坏）、功能折旧（功能落后、功能缺乏、功能过剩）和经济折旧（外部环境变化）三

大类。A、B、C选项都只是折旧的某个方面，不够全面。知识点：建筑物折旧的构成。

易错点：将日常理解的“折旧”等同于会计上的折旧或仅指物理磨损，忽略了功能和经济

因素对价值的影响。

3、在成本法中，土地价值通常采用？

A、建筑物的重置成本

B、市场比较法求取的土地价格

C、建筑物的重建成本

D、建筑物的残值

【答案】B

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【解析】正确答案是B。成本法评估房地产价值时，通常将土地和建筑物分别评估。

土地作为稀缺资源，其价值主要取决于市场供求关系，因此最适合采用市场比较法，通

过类似土地的交易案例来求取。A和C是针对建筑物的成本；D是建筑物报废后的残

余价值，与土地价值无关。知识点：成本法中土地价值的求取方法。易错点：误以为成

本法中所有价值都通过“成本”来计算，忽略了土地价值的特殊性。

4、下列哪项不属于成本法中“开发利润”的计算基数？

A、土地取得成本

B、开发成本

C、管理费用

D、销售税费

【答案】D

【解析】正确答案是D。开发利润是投入资本的回报，其计算基数通常是土地取得

成本、开发成本（建安成本等）和管理费用之和。销售税费是在销售过程中发生的支出，

是销售价格的组成部分，而不是计算利润的基数。知识点：开发利润的构成与计算。易

错点：容易将所有费用都混为一谈，未能区分投资性支出和销售性支出。

5、对于年代久远、市场上很少出现交易的房地产，最适合的估价方法是？

A、市场比较法

B、收益法

C、成本法

D、假设开发法

【答案】C

【解析】正确答案是C。市场比较法需要有活跃的交易市场和可比案例，收益法需

要有持续稳定的收益，假设开发法适用于待开发房地产。对于年代久远、缺乏交易和收

益数据的房地产，成本法通过计算其重置成本扣除折旧来确定价值，是相对可行和可靠

的方法。知识点：估价方法的适用条件。易错点：在方法选择上，容易倾向于最熟悉或

最常用的方法，而忽略了估价对象的具体条件和限制。

6、在计算建筑物重置成本时，使用的是？

A、估价对象原有的建筑材料和建筑工艺

B、估价时点的建筑材料和建筑工艺

C、当前市场上最先进的建筑材料和建筑工艺

D、最经济的建筑材料和建筑工艺

【答案】B

【解析】正确答案是B。重置成本的核心是“重新建造”，即在估价时点，使用当前通

用的、技术可行的建筑材料和建筑标准，建造一个与估价对象功能效用相当的新建筑所

需的成本。A是重建成本的概念；C和D