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2025年房地产经纪人商业贷款现金流测算与覆盖条件专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人商业贷款现金流测算与覆盖条件专题

试卷及解析

2025年房地产经纪人商业贷款现金流测算与覆盖条件专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在商业贷款现金流测算中，下列哪项不属于经营性现金流的组成部分？

A、租金收入

B、物业管理费收入

C、房产处置收入

D、停车费收入

【答案】C

【解析】正确答案是C。经营性现金流主要来源于物业的日常经营活动，包括租金、

管理费、停车费等持续性收入。房产处置收入属于投资活动现金流，不属于经营性现金

流。知识点：现金流分类。易错点：容易将所有收入都归为经营性现金流，忽略了现金

流活动的分类标准。

2、贷款覆盖条件中的偿债备付率（DSCR）是指？

A、物业净营业收入与贷款本息之比

B、物业总收入与贷款本金之比

C、物业净营业收入与贷款本金之比

D、物业总收入与贷款本息之比

【答案】A

【解析】正确答案是A。偿债备付率（DSCR）是衡量物业偿还债务能力的关键指标，

计算公式为净营业收入（NOI）除以贷款本息偿还额。知识点：贷款覆盖条件指标。易

错点：容易混淆分子是净营业收入还是总收入，分母是本金还是本息。

3、在现金流测算中，空置损失通常如何处理？

A、作为资本性支出

B、从潜在租金收入中扣除

C、作为运营费用

D、不予考虑

【答案】B

【解析】正确答案是B。空置损失是指因物业空置导致的租金收入损失，在测算时

应从潜在租金收入中扣除，得到实际租金收入。知识点：收入测算方法。易错点：容易

将空置损失错误地归类为费用，而实际上它是收入的减项。

4、商业贷款中，贷款价值比（LTV）是指？

A、贷款金额与物业评估价值之比

2025年房地产经纪人商业贷款现金流测算与覆盖条件专题试卷及解析2

B、贷款金额与物业购买价格之比

C、贷款本金与物业评估价值之比

D、贷款本息与物业评估价值之比

【答案】A

【解析】正确答案是A。贷款价值比（LTV）是银行评估贷款风险的重要指标，计

算公式为贷款金额除以物业评估价值。知识点：贷款风险指标。易错点：容易混淆分母

是评估价值还是购买价格，以及分子是否包含利息。

5、在现金流测算中，资本性支出通常不包括？

A、屋顶维修

B、电梯更换

C、日常清洁费用

D、空调系统升级

【答案】C

【解析】正确答案是C。资本性支出是指为维持或提升物业价值而进行的大额、长

期投资，如屋顶维修、电梯更换等。日常清洁费用属于运营费用，不是资本性支出。知

识点：费用分类。易错点：容易将所有维修费用都归为资本性支出，忽略了日常维护与

资本性改善的区别。

6、贷款覆盖条件中，通常要求的最低偿债备付率（DSCR）是？

A、0.8

B、1.0

C、1.2

D、1.5

【答案】C

【解析】正确答案是C。商业贷款通常要求DSCR不低于1.2，以确保物业现金流

足以覆盖贷款本息偿还。知识点：贷款覆盖条件标准。易错点：容易混淆不同类型贷款

的DSCR要求，如住宅贷款可能要求较低。

7、在现金流测算中，物业管理费通常如何处理？

A、作为收入

B、作为费用

C、不予考虑

D、作为资本性支出

【答案】B

【解析】正确答案是B。物业管理费是物业运营过程中发生的必要费用，应计入运

营费用。知识点：费用分类。易错点：容易将物业管理费与物业管理费收入混淆，前者

是费用，后者是收入。

2025年房地产经纪人商业贷款现金流测算与覆盖条件专题试卷及解析3

8、商业贷款中，贷款期限通常不超过？

A、10年

B、20年

C、30年

D、40年

【答案】B

【解析】正确答