某朐某福养老护理院PPP项目可研报告.docxVIP

在实际操作中，我们发现该项目面临的主要挑战是融资结构设计和风险分配机制。经过与县财政局、民政局及社会资本方的多轮磋商，我们最终确定了政府出资30%（3600万元）、社会资本出资70%（8400万元）的股权结构，其中政府方以土地作价入股，社会资本方以现金形式出资。项目采用BOT模式运作，合作期限为25年（含建设期2年），回报机制采用可行性缺口补助方式，即使用者付费+政府可行性缺口补助。

在具体实施过程中，我们遇到了土地性质变更的难题。原规划用地为工业用地，需变更为医卫慈善用地。通过协调县自然资源和规划局，我们采用了先征收后划拨的解决方案，将土地征收为国有建设用地后，再以划拨方式提供给项目公司使用。这一方案虽然增加了前期成本约280万元，但比直接购买商业用地节省了约1200万元，且符合《划拨用地目录》的相关规定。

对于项目建设内容，我们将其分为三个功能区：医疗护理区（12000平方米）、康复理疗区（8000平方米）和文化娱乐区（5000平方米）。其中，医疗护理区配备医护人员32名，设置内科、外科、康复科等科室，配置DR、B超、心电图等基础医疗设备；康复理疗区引进了价值680万元的康复训练设备，包括步态训练系统、作业治疗设备等；文化娱乐区则设有阅览室、棋牌室、多功能厅等，可同时容纳150名老人开展文娱活动。

在风险分配方面，我们制定了详细的风险分担机制：政策风险由政府方承担（占比40%），市场风险由社会资本方承担（占比35%），不可抗力风险由双方共同承担（占比25%）。特别是在运营风险管控上，我们建立了最低入住率保障机制，约定项目运营前三年，若实际入住率低于60%，政府方将按差额床位数的80%给予补贴，最高不超过年运营成本的15%。

如遇合同争议，双方应通过友好协商解决；协商不成的，提交潍坊市仲裁委员会按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。

本报告编制单位：临朐县民政局

编制日期：2025年3月15日