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2025年房地产经纪人查封登记中的职业风险防范专题试卷及解析

2025年房地产经纪人查封登记中的职业风险防范专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、房地产经纪人在接受委托前，核实房屋是否存在查封登记的最有效途径是？

A、询问卖方

B、查看房屋现状

C、查询不动产登记资料

D、咨询邻居

【答案】C

【解析】正确答案是C。不动产登记资料是房屋权利状况的法定记载，查询登记资料是核实查封情况最权威、最直接的途径。A选项卖方可能隐瞒或不知情；B选项房屋现状无法反映权利限制；D选项邻居不具备专业性和法律效力。知识点：不动产登记查询的法律效力。易错点：过度依赖口头询问而忽视书面核实。

2、下列哪种情形可能导致房屋被司法查封？

A、业主离婚纠纷

B、业主拖欠物业费

C、业主涉嫌刑事犯罪

D、业主未缴纳税款

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民事诉讼法》，司法机关可对涉案人员的财产采取查封等强制措施。A选项离婚纠纷通常通过财产分割解决，不直接导致查封；B选项物业费纠纷属于民事债务，一般通过诉讼解决；D选项税务问题由税务机关处理，通常先催缴后强制执行。知识点：司法查封的适用情形。易错点：混淆一般民事纠纷与司法强制措施的区别。

3、房地产经纪人发现委托房源已被查封后，正确的做法是？

A、继续代理但告知买方风险

B、立即终止委托并书面告知委托人

C、隐瞒事实促成交易

D、建议买方等待解封

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《房地产经纪管理办法》，经纪人不得代理被查封等限制交易的房屋。A选项继续代理属于违规；C选项隐瞒事实将承担法律责任；D选项等待解封需以合法解封为前提，不能作为持续代理的理由。知识点：经纪人对限制交易房屋的禁止性规定。易错点：忽视经纪人的法定义务而过度追求交易。

4、查封登记对房屋买卖合同效力的影响是？

A、合同无效

B、合同可撤销

C、合同效力待定

D、合同有效但无法履行

【答案】D

【解析】正确答案是D。查封属于物权限制，不影响债权合同的效力，但会导致合同无法履行。A选项合同无效需符合法定情形；B选项可撤销需存在欺诈等情形；C选项效力待定主要针对无权代理等。知识点：物权变动与债权合同效力的区分原则。易错点：混淆权利限制与合同效力的关系。

5、房地产经纪人因未核实查封信息导致买方损失，可能承担的法律责任是？

A、仅退还佣金

B、承担连带赔偿责任

C、承担补充赔偿责任

D、不承担责任

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》，经纪人因过错造成委托人损失应承担赔偿责任，若与卖方构成共同过错则承担连带责任。A选项仅退佣金不足以弥补损失；C选项补充责任适用于特定情形；D选项与法律规定相悖。知识点：经纪人的过错赔偿责任。易错点：低估经纪人的尽职调查义务。

6、下列哪项不属于查封登记的法定程序？

A、法院作出查封裁定

B、登记机构办理查封登记

C、通知房屋使用人

D、在房屋张贴封条

【答案】D

【解析】正确答案是D。张贴封条是实际控制措施，非登记程序。A选项是查封前提；B选项是登记程序；C选项是法定告知义务。知识点：查封登记的法定程序。易错点：混淆查封措施与登记程序。

7、房地产经纪人防范查封风险的首要措施是？

A、购买职业责任保险

B、签订免责协议

C、全面核实房源信息

D、提高佣金比例

【答案】C

【解析】正确答案是C。全面核实是风险防范的基础，其他措施均为辅助手段。A选项保险不能免除执业义务；B选项免责协议可能因违法而无效；D选项与风险防范无关。知识点：风险防范的基本原则。易错点：过度依赖事后补救而忽视事前预防。

8、买方购买已查封房屋后，其权利主张的依据是？

A、买卖合同

B、物权登记

C、善意取得

D、不当得利

【答案】A

【解析】正确答案是A。买方可依据合同向卖方主张违约责任。B选项物权登记无法完成；C选项善意取得需以合法交易为前提；D选项不当得利不适用。知识点：合同救济途径。易错点：混淆债权保护与物权保护。

9、查封登记的解除主体是？

A、房屋所有权人

B、买受人

C、作出查封的司法机关

D、登记机构

【答案】C

【解析】正确答案是C。查封由司法机关决定，解除也需由司法机关作出。A、B选项无权解除；D选项仅执行登记。知识点：查封解除的法定主体。易错点：误解登记机构的权限。

10、房地产经纪服务合同中关于查封风险的免责条款，其效力是？

A、绝对有效

B、绝对无效

C、可能部分无效

D、由经纪人决定

【答案】C

【解析】正确答案是C。免除法定义务的条款无效，但合理分配风险的条款可能有效。A、B选项过于绝对；D选项违反法律强制性规定。知识点：合同条款效力认定。易错点：忽视格式条款的效力限制。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、房地产经纪人核实房屋查封状况的途径包括？

A、不动产登记