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2025年房地产经纪人合同履行、变更、转让与终止中的风险点专题试卷及解析

2025年房地产经纪人合同履行、变更、转让与终止中的风险点专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产买卖合同履行过程中，因政策调控导致买方贷款额度被大幅削减，无法按原计划支付购房款，此时合同履行的风险点主要在于？

A、卖方可能承担违约责任

B、买方可能承担违约责任

C、银行需承担赔偿责任

D、合同自动解除

【答案】B

【解析】正确答案是B。买方因自身原因（即使受政策影响）无法按时支付房款，构成违约，需承担相应责任。A选项错误，卖方在此情况下是守约方；C选项错误，银行无义务保证贷款额度；D选项错误，合同不会自动解除，需双方协商或通过法律程序。知识点：合同履行中的不可抗力与情势变更原则适用。易错点：将政策影响简单等同于不可抗力，忽略买方仍需承担履约责任。

2、房地产经纪人协助委托人变更合同时，下列哪项操作最容易引发法律风险？

A、书面确认变更内容

B、双方签字盖章

C、口头约定变更条款

D、留存变更协商记录

【答案】C

【解析】正确答案是C。口头约定变更条款缺乏书面证据，易产生纠纷且难以举证。A、B、D均为规范操作，能有效规避风险。知识点：合同变更的形式要件。易错点：忽视书面形式在合同变更中的重要性，轻信口头承诺。

3、合同转让中，受让人取代原合同当事人地位后，原合同的权利义务关系如何变化？

A、全部消灭

B、由受让人概括承受

C、仅转让权利，义务不变

D、需重新签订合同

【答案】B

【解析】正确答案是B。合同转让（债权债务概括转移）后，受让人全面承接原合同权利义务。A选项错误，合同关系不消灭而是转移；C选项错误，权利义务一并转移；D选项错误，无需重新签订，转让协议生效即可。知识点：合同转让的法律效力。易错点：混淆权利转让与义务转移的区别。

4、房地产经纪人未妥善保管合同原件，导致合同遗失，可能面临的主要风险是？

A、承担全部交易损失

B、被吊销执业资格

C、承担举证不能的违约责任

D、需赔偿精神损失

【答案】C

【解析】正确答案是C。合同遗失导致无法证明合同内容，需承担违约责任。A选项错误，损失需按实际发生计算；B选项错误，一般不直接导致吊销资格；D选项错误，精神损失赔偿无法律依据。知识点：经纪人的合同保管义务。易错点：低估合同原件的法律价值。

5、合同终止后，房地产经纪人仍需履行的义务是？

A、协助办理过户手续

B、退还已收取的佣金

C、保密义务

D、继续寻找房源

【答案】C

【解析】正确答案是C。保密义务具有后合同效力，不因合同终止而免除。A、B选项错误，合同终止后无需履行；D选项错误，超出合同义务范围。知识点：后合同义务的法律规定。易错点：忽视合同终止后的附随义务。

6、因卖方隐瞒房屋重大瑕疵导致合同解除，房地产经纪人若知情不报，需承担的责任是？

A、连带赔偿责任

B、独立赔偿责任

C、行政责任

D、无需承担责任

【答案】A

【解析】正确答案是A。经纪人违反如实告知义务，需与卖方承担连带责任。B选项错误，非独立责任；C选项错误，行政责任与民事责任并行；D选项错误，存在过错需担责。知识点：经纪人的如实告知义务。易错点：混淆经纪人与委托人的责任关系。

7、合同履行中发生争议时，房地产经纪人最应优先采取的措施是？

A、立即提起诉讼

B、协助双方协商解决

C、单方面终止服务

D、向媒体曝光

【答案】B

【解析】正确答案是B。协商是成本最低、效率最高的争议解决方式。A选项错误，诉讼是最后手段；C选项错误，可能构成违约；D选项错误，违反职业操守。知识点：合同争议解决机制。易错点：过度依赖法律诉讼而忽视协商价值。

8、买方逾期支付房款超过30日，卖方有权采取的合法措施是？

A、直接占有房屋

B、解除合同并要求违约金

C、自行出售给第三方

D、断水断电

【答案】B

【解析】正确答案是B。逾期付款构成根本违约，卖方可解除合同并主张违约金。A、D选项错误，涉及侵权行为；C选项错误，需先解除合同。知识点：合同解除权的行使条件。易错点：混淆私力救济与合法维权的界限。

9、房地产经纪人代收定金后未转交卖方，该行为的风险点是？

A、构成无权代理

B、需承担利息损失

C、可能涉嫌侵占

D、仅需退还本金

【答案】C

【解析】正确答案是C。代收定金未转交可能构成刑事侵占。A选项错误，属于有权代理；B选项错误，责任远超利息；D选项错误，需承担更重责任。知识点：经纪人的资金保管义务。易错点：忽视代收款项的法律风险。

10、合同因不可抗力终止后，房地产经纪人已收取的佣金应如何处理？

A、全额退还

B、按比例退还

C、无需退还

D、双倍返还

【答案】B

【解析】正确答案是B。不可抗力导致合同终止，佣金应按已提供服务比例退还。A选项错误，非全额退还；C选项错误，显