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2025年房地产经纪人金融机构处置抵债房地产契税计算专题试卷及解析

2025年房地产经纪人金融机构处置抵债房地产契税计算专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、金融机构通过司法裁定取得抵债房地产，再次转让时契税的纳税义务人是？

A、原债务人

B、金融机构

C、受让方

D、税务机关

【答案】C

【解析】正确答案是C。契税的纳税义务人为土地、房屋权属的承受单位和个人。金融机构转让抵债房地产时，受让方作为新的权属承受人，应依法缴纳契税。知识点：契税纳税人界定。易错点：容易误认为金融机构作为转让方需要缴纳契税，实际上转让方缴纳的是增值税等，契税由买方承担。

2、某银行接收企业抵债的一处商业用房，该房产原值500万元，评估市价800万元，银行在办理产权过户时应缴纳的契税计税依据是？

A、原值500万元

B、评估市价800万元

C、法院裁定价格

D、双方协商价格

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据契税法规，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。金融机构取得抵债房产属于房屋权属转移，应以房屋的成交价格作为计税依据，无成交价格的参照评估价格。知识点：契税计税依据确定。易错点：容易混淆原值与市价，契税是以转移时的公允价值而非历史成本为依据。

3、金融机构处置抵债房产时，下列哪种情况可以享受契税减免优惠？

A、转让给关联企业

B、通过拍卖方式转让

C、转让给政府用于公益事业

D、转让给个人用于居住

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《契税法》规定，国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。金融机构将抵债房产转让给政府用于公益事业符合免税条件。知识点：契税优惠政策。易错点：容易误认为所有抵债房产处置都能免税，实际上只有符合特定法定条件的才能享受优惠。

4、某资产管理公司接收抵债房产后，将其与另一企业房产进行等价交换，契税的处理方式是？

A、双方均需缴纳契税

B、双方均免征契税

C、价值高的一方缴纳契税

D、价值低的一方缴纳契税

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据契税法规，房屋交换且交换价格相等的，免征契税。资产管理公司与企业进行等价交换，符合免征契税条件。知识点：房屋交换契税政策。易错点：容易忽视等价交换这一关键条件，误认为任何交换行为都需要缴纳契税。

5、金融机构处置抵债房产时，契税的纳税义务发生时间是？

A、签订抵债协议当天

B、法院裁定生效当天

C、签订房屋买卖合同当天

D、办理产权登记当天

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据契税法规，契税纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。知识点：契税纳税义务发生时间。易错点：容易误认为以产权登记时间为准，实际是以合同签订时间为准。

6、某银行通过抵债方式取得一处工业厂房，半年后将其转让，该厂房转让时的契税税率是？

A、1%

B、3%

C、5%

D、地方政府规定税率

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《契税法》规定，契税税率为3%5%，具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在规定的税率幅度内提出。知识点：契税税率确定。易错点：容易误认为全国统一税率，实际上各地税率可能不同。

7、金融机构处置抵债房产时，下列哪项费用不计入契税计税依据？

A、房屋成交价格

B、相关税费

C、装修费用

D、配套设施费用

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据契税法规，契税计税依据不包括增值税，成交价格明显偏低且无正当理由的，由税务机关参照市场价格核定。相关税费如增值税等不计入契税计税依据。知识点：契税计税依据范围。易错点：容易将所有相关费用都计入计税依据，实际上增值税等价外税不应计入。

8、某信托公司接收抵债房产后，将其出租给第三方使用，关于契税的说法正确的是？

A、出租时需缴纳契税

B、接收时需缴纳契税

C、出租和接收时都需缴纳契税

D、出租和接收时都不需缴纳契税

【答案】B

【解析】正确答案是B。信托公司接收抵债房产属于房屋权属转移，需要缴纳契税；而出租不改变房屋权属，不需要缴纳契税。知识点：契税征税范围。易错点：容易混淆权属转移与使用权转移，契税只对权属转移征税。

9、金融机构处置抵债房产时，契税的申报缴纳期限是？

A、合同签订后10日内

B、合同签订后30日内

C、办理产权登记前

D、办理产权登记后30日内

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据契税法规，纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款，一般为30日内。知识点：契税申报缴纳期限。易错点：容易混淆申报期限与缴纳期限，实际申报是10