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2025年房地产经纪人共有建筑面积分摊的测绘报告识读与审核专题试卷及解析

2025年房地产经纪人共有建筑面积分摊的测绘报告识读与审核专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在审核共有建筑面积分摊测绘报告时，首先应关注报告的哪个部分以确保其合法性？

A、分摊系数计算过程

B、测绘单位资质及报告签章

C、各户分摊面积明细表

D、共有部位的具体描述

【答案】B

【解析】正确答案是B。测绘报告的合法性是审核的前提，必须由具备相应资质的测绘单位出具，并加盖公章和骑缝章，否则报告无效。A、C、D是报告的核心技术内容，但其合法性审查优先于技术性审查。知识点：测绘报告的合法性与有效性。易错点：部分审核人员会直接跳到技术细节，忽视了报告的法定效力，导致后续工作建立在无效文件之上。

2、下列哪项内容通常不计入应分摊的共有建筑面积？

A、为整栋楼服务的电梯井

B、公共门厅

C、人防工程内的独立使用单元

D、变电室

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据相关规定，人防工程中产权明确、独立使用的单元，其建筑面积不计入共有建筑面积进行分摊。A、B、D项均为服务于整栋楼或功能区的公共设施，其建筑面积应作为共有建筑面积进行分摊。知识点：共有建筑面积的构成范围。易错点：容易将所有位于建筑内的公共空间都视为应分摊的共有面积，忽略了产权归属和功能服务的特殊性，如人防、避难层等。

3、在审核一份测绘报告时，发现某套住宅的套内建筑面积与产权证记载面积不一致，此时应如何处理？

A、以测绘报告为准，产权证记载可能有误

B、以产权证为准，测绘报告可能有误

C、要求测绘单位复核并出具书面说明

D、直接采用两者中较小的面积值

【答案】C

【解析】正确答案是C。当出现面积差异时，不能简单武断地认定哪一方错误，正确的处理流程是暂停审核，要求原测绘单位对差异部分进行复核，并出具正式的书面复核说明或变更通知。A和B的处理方式过于绝对，D则缺乏依据。知识点：面积差异的处理流程。易错点：审核人员可能倾向于相信自己手中的文件（测绘报告或产权证），而忽略了专业问题应由专业机构复核确认的原则。

4、“幢”是共有建筑面积分摊的基本单位，在确定“幢”的划分时，最主要的依据是？

A、建筑物的结构类型

B、建筑物的产权单元划分

C、建筑物的地面以上部分是否为一个整体

D、规划许可证批准的建设规模

【答案】C

【解析】正确答案是C。在共有建筑面积分摊中，“幢”的划分原则主要依据物理形态，即地面以上部分是否为一个结构整体，并具备独立的出入口。A、B、D是相关因素，但不是划分“幢”的最核心依据。例如，结构相同但物理上分离的两栋楼，应划分为两“幢”。知识点：分摊基本单位“幢”的界定。易错点：容易将产权或规划上的概念与测绘上的物理划分相混淆，例如，将一个规划证上但物理分离的建筑群误认为一“幢”。

5、在识读测绘报告时，发现“共有建筑面积分摊说明”中提到“一级分摊”，这通常指的是？

A、将共有面积分摊至各功能区

B、将功能区共有面积分摊至各套（户）

C、将幢共有面积分摊至各功能区

D、将套内阳台面积分摊至套内

【答案】C

【解析】正确答案是C。共有建筑面积分摊通常采用多级分摊体系。一级分摊是将服务于整幢楼的共有建筑面积（如屋顶水箱间、整幢配电室等）分摊到各个功能区（如住宅、商业、办公）。A是二级分摊的内容，B是三级分摊或最终分摊的内容，D与共有面积分摊无关。知识点：共有建筑面积的多级分摊体系。易错点：容易混淆各级分摊的对象和范围，特别是“幢”到“功能区”再到“户”的层级关系。

6、审核一份商业综合体的测绘报告时，对于裙楼与塔楼的共有面积分摊，应优先采用哪种方式？

A、裙楼与塔楼所有共有面积统一分摊

B、裙楼与塔楼各自独立的共有面积各自分摊，共同服务的共有面积按比例分摊

C、仅分摊裙楼的共有面积，塔楼不分摊

D、仅分摊塔楼的共有面积，裙楼不分摊

【答案】B

【解析】正确答案是B。对于裙楼和塔楼这种典型的功能分区，应采用“各自独立、区分共有”的原则。即只服务于裙楼的共有面积在裙楼内部分摊，只服务于塔楼的在塔楼内部分摊，两者共同服务的（如地基、外墙）则按一定比例（如建筑面积比例）在两者之间先行分摊。A、C、D的方式都过于简单化，不符合“谁受益，谁分摊”的原则。知识点：复杂功能建筑的共有面积分摊原则。易错点：容易将整个建筑视为一个整体进行统一分摊，忽略了不同功能区域在共有设施使用上的独立性。

7、测绘报告中的“幢总建筑面积”是指？

A、所有套内建筑面积之和

B、所有套内建筑面积与应分摊共有建筑面积之和

C、地面以上建筑面积之和

D、包含地上和地下部分的全部建筑面积

【答案】B

【解析】正确答案是B。幢总建筑面积，在分摊计算的语境下，通常指参与分摊的建筑面积总和，即幢内所有单元的套内建筑面积加上全幢应