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2025年房地产经纪人共有建筑面积分摊中“架空层”的利用与分摊专题试卷及解析

2025年房地产经纪人共有建筑面积分摊中“架空层”的利用与分摊专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据《房产测量规范》，住宅小区内的架空层若作为公共通道使用，其建筑面积应如何分摊？

A、计入专有部分

B、计入全体业主共有面积

C、计入所在栋楼的共有面积

D、不计入建筑面积

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《房产测量规范》规定，作为公共通道的架空层属于全体业主共有，其建筑面积应计入全体业主共有面积。选项A错误，因为专有部分是指业主独立使用的空间；选项C错误，因为该架空层服务于整个小区而非单一楼栋；选项D错误，符合规范的架空层必须计入建筑面积。知识点：共有建筑面积分摊原则。易错点：容易混淆服务范围与分摊范围的关系。

2、某小区架空层被开发商改造为临时停车场并收费，该行为是否符合规定？

A、符合，属于合理利用

B、符合，需经业主大会同意

C、不符合，架空层不得用于经营

D、不符合，需改变规划用途

【答案】D

【解析】正确答案是D。架空层用途变更需经规划部门批准，开发商擅自改变用途违法。选项A、B错误，因为未经规划审批的改造不合法；选项C错误，架空层可用于经营但需符合程序。知识点：规划用途变更程序。易错点：忽视规划审批的强制性要求。

3、架空层作为绿化空间时，其建筑面积分摊方式应为？

A、按户数比例分摊

B、计入共有面积不分摊

C、按专有面积比例分摊

D、计入开发商产权

【答案】B

【解析】正确答案是B。作为公共绿化的架空层属于共有面积，不参与分摊。选项A、C错误，因为分摊仅针对可分割的共有面积；选项D错误，开发商无权独占公共空间。知识点：共有面积分类。易错点：混淆计入共有与参与分摊的区别。

4、某栋楼架空层被封闭为储藏室出售，该行为是否合法？

A、合法，属于商业开发

B、合法，需补缴土地出让金

C、不合法，侵犯业主共有权

D、不合法，但可追认

【答案】C

【解析】正确答案是C。架空层属于共有部分，开发商无权出售。选项A、B错误，共有部分不可商业化处置；选项D错误，违法行为不可追认。知识点：共有部分权属。易错点：忽视共有部分的不可分割性。

5、架空层分摊面积计算时，以下哪项应扣除？

A、承重结构面积

B、公共通道面积

C、设备管道井面积

D、无顶盖部分面积

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据规范，无顶盖部分不计入建筑面积。选项A、B、C均需计入建筑面积。知识点：建筑面积计算规则。易错点：忽略顶盖对面积计算的必要性。

6、小区架空层设置快递柜，其维护费用应由谁承担？

A、使用快递柜的业主

B、物业公司

C、全体业主

D、快递公司

【答案】C

【解析】正确答案是C。快递柜属于公共设施，维护费从公共收益列支。选项A错误，公共设施不由个人承担；选项B错误，物业公司仅代管；选项D错误，快递公司仅负责设备本身。知识点：公共设施维护责任。易错点：混淆使用主体与责任主体。

7、架空层改建为社区活动室，需经多少比例业主同意？

A、过半数

B、三分之二

C、四分之三

D、全体业主

【答案】B

【解析】正确答案是B。改建共有部分需专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主同意。选项A、C、D均不符合《民法典》规定。知识点：业主共同决定事项。易错点：记错表决比例。

8、以下哪种架空层可计入容积率？

A、公共通道

B、停车场

C、永久性结构层

D、临时绿化

【答案】C

【解析】正确答案是C。永久性结构层计入容积率，其他不计。选项A、B、D均属不计容情形。知识点：容积率计算规则。易错点：混淆结构形式与容积率关系。

9、架空层分摊纠纷中，业主应首先依据？

A、购房合同

B、房产测绘报告

C、物业管理条例

D、规划许可证

【答案】B

【解析】正确答案是B。房产测绘报告是面积分摊的直接依据。选项A、C、D为间接依据。知识点：面积纠纷解决依据。易错点：忽视测绘报告的法定效力。

10、某小区架空层被占用为私人仓库，业主可采取？

A、自行拆除

B、起诉侵权人

C、拒交物业费

D、向媒体曝光

【答案】B

【解析】正确答案是B。法律途径是解决侵权问题的正当方式。选项A违法，选项C、D非法律救济手段。知识点：共有权保护方式。易错点：混淆维权手段的合法性。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、架空层可合法用于哪些用途？

A、公共停车场

B、社区活动中心

C、商业出租

D、应急避难场所

E、私人储藏

【答案】A、B、D

【解析】A、B、D符合公共用途要求；C需经业主大会同意；E侵犯共有权。知识点：共有部分使用范围。易错点：忽视用途变更的程序要求。

2、架空层分摊面积计算需考虑哪些因素？

A、结构形式

B、使用功能

C、服务范围

D、产权归属

E、建造时间

【答案