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2025年房地产经纪人房地产金融与投资分析基础专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人房地产金融与投资分析基础专题试卷

及解析

2025年房地产经纪人房地产金融与投资分析基础专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产金融中，用于描述贷款利率在贷款期内保持不变，不受市场利率波动

影响的术语是？

A、浮动利率

B、固定利率

C、混合利率

D、优惠利率

【答案】B

【解析】正确答案是B。固定利率是指在贷款合同期内，利率不随市场利率变化而

调整，保持不变。A选项浮动利率会根据市场基准利率（如LPR）定期调整；C选项

混合利率通常指在贷款初期采用固定利率，后期转为浮动利率；D选项优惠利率是指银

行对特定客户或优质资产提供的低于基准利率的利率，但其性质可能是固定或浮动的。

知识点：房地产贷款利率类型。易错点：混淆固定利率与优惠利率，优惠利率是利率水

平的高低，而固定利率是利率调整方式。

2、房地产投资信托基金（REITs）的主要特点之一是，其必须将至少多大比例的应

税收入以股息形式分配给股东？

A、50%

B、60%

C、90%

D、100%

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据相关法规，为了获得税收穿透待遇，REITs必须将其

至少90%的应税收入以股息形式分配给股东。这是REITs的核心特征之一，确保了其

作为高收益投资工具的属性。A、B选项比例过低，不符合REITs的强制性分配要求；

D选项100%分配要求过于绝对，不符合实际情况，REITs可以保留部分收入用于运营

或再投资。知识点：REITs的运作规则与税收政策。易错点：记忆不清具体的分配比例，

容易与一般公司的分红政策混淆。

3、在进行房地产投资分析时，投资者用来衡量项目盈利能力，计算项目总收入减

去总成本后得到的指标是？

A、资本化率

B、内部收益率

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C、净营业收入

D、投资回报率

【答案】C

【解析】正确答案是C。净营业收入（NOI）是房地产投资分析中的一个核心指标，

它等于物业产生的有效总收入减去运营费用（不包括折旧、抵押贷款利息和所得税）。

它直接反映了物业本身的经营盈利能力。A选项资本化率是净营业收入与物业价值的

比率，是一个衡量回报率的指标；B选项内部收益率是考虑了资金时间价值的综合回报

率指标；D选项投资回报率是一个更宽泛的概念，通常指投资收益与投资成本的比率。

知识点：房地产投资分析核心财务指标。易错点：将反映“利润额”的NOI与反映“利润

率”的资本化率等指标相混淆。

4、在房地产抵押贷款中，贷款价值比（LTV）是指？

A、贷款金额占房产评估价值的比例

B、房产评估价值占贷款金额的比例

C、贷款金额占房产购买价格的比例

D、房产购买价格占贷款金额的比例

【答案】A

【解析】正确答案是A。贷款价值比（LoantoValueRatio,LTV）是银行审批贷款时

的重要风控指标，计算公式为：贷款总额/抵押物评估价值。它衡量了贷款在抵押物价

值中的占比，LTV越高，银行风险越大。B、D选项是分子分母颠倒；C选项虽然有时

会使用购买价格，但在专业金融分析中，更常用且更审慎的是使用评估价值，因为评估

价值更能反映市场公允价值。知识点：房地产抵押贷款核心风控指标。易错点：混淆分

子分母的位置，或混淆评估价值与购买价格。

5、下列哪项不属于房地产投资的系统性风险？

A、宏观经济衰退风险

B、利率变动风险

C、法律法规变更风险

D、物业管理不善风险

【答案】D

【解析】正确答案是D。系统性风险是指影响整个市场或大部分资产的、无法通过

多元化投资来消除的风险。A、B、C选项都属于宏观层面的、会影响整个房地产市场

的系统性风险。而D选项物业管理不善是针对特定项目或物业的，属于非系统性风险

（或称特定风险、可分散风险），投资者可以通过选择优秀的物业管