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2025年拍卖师海外房地产拍卖市场准入与运作模式专题试卷及解析1

2025年拍卖师海外房地产拍卖市场准入与运作模式专题试

卷及解析

2025年拍卖师海外房地产拍卖市场准入与运作模式专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、中国拍卖师若计划在美国加州主持房地产拍卖，通常首先需要获得的执业许可

是什么？

A、加州房地产经纪人执照

B、加州拍卖师执照

C、联邦跨境拍卖执业证书

D、美国全国拍卖师协会（NAA）认证

【答案】B

【解析】正确答案是B。在美国，拍卖师的执业资格主要由各州政府管理，而非联邦

层面。在加州，主持拍卖活动通常需要获得该州颁发的拍卖师执照（AuctioneerLicense）。

A选项的房地产经纪人执照是从事房地产买卖中介的资格，与主持拍卖不同；C选项的

联邦证书在现实中不存在；D选项的NAA认证是行业协会的专业认证，不能替代政府

颁发的法定执业许可。知识点：美国拍卖师执业的地域性和州政府管理原则。易错点：

混淆行业协会认证与政府法定许可的法律效力，或误认为存在全国统一的联邦许可。

2、在海外房地产拍卖中，买家通常需要支付的“买家溢价”（Buyer’sPremium）是

指什么？

A、房产过户时向政府缴纳的税费

B、支付给卖方的额外款项，以表示竞买诚意

C、在落槌价基础上，额外支付给拍卖公司的一定比例费用

D、竞买人参加拍卖前必须缴纳的保证金

【答案】C

【解析】正确答案是C。买家溢价是国际拍卖行业通行的惯例，指竞买成功者在落

槌价（即最高应价）之外，还需按一定比例向拍卖行支付的服务佣金。这笔费用是拍卖

公司的主要收入来源之一。A选项的税费是支付给政府的，与拍卖公司无关；B选项的

描述不符合拍卖规则，款项支付对象错误；D选项的保证金是竞拍前交付的，若未中标

则退还，不属于成交后的额外支付。知识点：拍卖公司的盈利模式与买家溢价的定义。

易错点：将买家溢价与保证金、税费等其他费用混淆。

3、拍卖师在主持海外住宅物业拍卖前，进行尽职调查（DueDiligence）时，最应

优先核实的是哪项文件？

A、房产的室内装修评估报告

B、房产所在社区的邻里关系评价

2025年拍卖师海外房地产拍卖市场准入与运作模式专题试卷及解析2

C、房产的产权状况（Title）及是否存在留置权（Liens）

D、房产过去五年的租金回报率

【答案】C

【解析】正确答案是C。产权状况是房地产交易的核心，清晰的产权和无重大负担

（如留置权、抵押权）是交易安全的基础。如果产权存在瑕疵，可能导致交易失败或买

家陷入法律纠纷，因此是尽职调查的重中之重。A、B、D选项虽然也对房产价值有影

响，但都属于次要或补充信息，其重要性远低于产权的清晰度。知识点：房地产尽职调

查的核心要素与风险控制。易错点：过于关注房产的物理状况或收益潜力，而忽视了法

律层面最根本的产权风险。

4、在欧洲许多国家，如法国和德国，房地产拍卖（尤其是司法拍卖）通常采用什

么方式？

A、无底价拍卖

B、英格兰式增价拍卖

C、荷兰式减价拍卖

D、维克里拍卖（第二价格密封投标）

【答案】B

【解析】正确答案是B。英格兰式增价拍卖，即由低到高公开叫价，是欧洲大陆国

家房地产拍卖，特别是法院强制执行拍卖中最常见的形式。这种方式过程透明，能够充

分发现价格。A选项的无底价拍卖在价值较高的房地产中较少使用；C选项的荷兰式减

价拍卖多用于易腐烂商品，不适合房地产；D选项的维克里拍卖在房地产实践中极为罕

见。知识点：不同拍卖方式的应用场景。易错点：将荷兰式拍卖等特殊方式与主流的房

地产拍卖方式混淆。

5、中国拍卖师在海外主持拍卖时，若遇到语言障碍，最符合专业规范和风险控制

的做法是？

A、依靠自己掌握的简单外语和肢体语言进行沟通

B、使用现场热心观众提供的临时翻译

C、聘请具备法律背景的专业同声传译

D、要求所有竞买人必须使用中文交流

【答案】C

【解析】正确答案是C。海外房地产拍