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2025年房地产经纪人成本法与其他估价方法的比较专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人成本法与其他估价方法的比较专题试

卷及解析

2025年房地产经纪人成本法与其他估价方法的比较专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产估价中，成本法最适用于下列哪类房地产的估价？

A、商业中心写字楼

B、繁华地段商铺

C、新建成的标准厂房

D、历史悠久的老旧住宅

【答案】C

【解析】正确答案是C。成本法是通过估算估价对象在估价时点的重新购建价格和

折旧来求取其价值的方法。它特别适用于市场上交易案例少、收益难以量化的房地产，

如新建成的标准厂房、学校、医院等公共建筑或特殊用途物业。选项A和B的商业地

产，市场交易活跃，更适合采用市场比较法；选项D的老旧住宅，其价值更多受市场

供需和区位影响，且折旧难以准确估算，成本法适用性较差。知识点：成本法的适用范

围。易错点：容易误认为成本法适用于所有房地产，而忽略了其局限性，尤其是在市场

活跃或具有显著收益性的房地产上。

2、当采用市场比较法对房地产进行估价时，其理论基础是？

A、生产费用价值论

B、预期收益原理

C、替代原则

D、供求原理

【答案】C

【解析】正确答案是C。市场比较法的核心理论基础是替代原则，即在同一市场上，

效用相近的商品应具有相近的价格。估价人员通过收集与估价对象相似的交易实例，并

进行比较、修正，来估算估价对象的价值。选项A是成本法的理论基础；选项B是收

益法的理论基础；选项D是所有市场分析方法都需考虑的宏观背景，但不是市场比较

法的直接理论基石。知识点：市场比较法的理论基础。易错点：容易将不同估价方法的

理论基础混淆，需要明确每种方法最核心的经济学原理。

3、对于收益性房地产，如出租公寓，其价值评估最核心的依据是？

A、建筑物的重置成本

B、周边类似物业的成交价格

C、未来预期净收益的现值总和

D、土地开发费用的历史记录

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【答案】C

【解析】正确答案是C。收益法（或称收益资本化法）是评估收益性房地产最适宜的

方法。其核心思想是将房地产未来能够产生的净收益，通过适当的资本化率或报酬率折

现到估价时点，得出其价值。这体现了房地产的价值在于其未来盈利能力。选项A是

成本法的思路；选项B是市场比较法的思路；选项D是成本法中土地成本的一部分，

不能代表整体价值。知识点：收益法的核心原理。易错点：可能会被“收益性”这个定语

迷惑，误选B，认为市场成交价最重要，但忽略了收益法更直接地反映了该类资产的内

在价值。

4、在成本法估价中，“折旧”是指？

A、仅指建筑物因时间推移造成的物理磨损

B、建筑物价值与重新购建价格之间的差额

C、会计上的累计折旧账面价值

D、因市场供过于求导致的价格下跌

【答案】B

【解析】正确答案是B。在房地产估价中，成本法里的“折旧”是一个广义概念，它指

的是估价对象的价值与其在估价时点的重新购建价格之间的差额。它不仅包括物理折

旧（有形损耗），还包括功能折旧（功能落后）和经济折旧（外部环境影响）。选项A

只描述了物理折旧，不全面；选项C是会计概念，与估价中的折旧含义不同；选项D

属于经济折旧的一种表现，但不是折旧的全部定义。知识点：成本法中折旧的定义与构

成。易错点：容易将估价中的“折旧”与会计学中的“折旧”概念混淆，后者是基于资产原

价的系统性分摊，而前者是市场价值的减损评估。

5、当房地产市场不发达，交易案例稀少，但估价对象有持续稳定的收益时，应优

先选择哪种估价方法？

A、成本法

B、市场比较法

C、收益法

D、假设开发法

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据题目描述，市场不发达导致市场比较法受限，而对象

有稳定收益，这正是收益法的最佳应用场景。收益法不依赖市场交易案例，而是基于资

产自身的盈利能力进行估价。选项A成本法虽然也不依赖市场，但对于有收