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2025年房地产经纪人因委托人违约导致合同无法履行的救济途径专题试卷及解析

2025年房地产经纪人因委托人违约导致合同无法履行的救济途径专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、房地产经纪人与委托人签订独家委托协议后，委托人私下与买方成交，经纪人最直接的救济途径是？

A、要求委托人支付违约金

B、向行业协会投诉

C、向法院申请合同无效

D、要求委托人赔偿实际损失

【答案】A

【解析】正确答案是A。独家委托协议明确约定了违约责任，委托人私下成交构成根本违约，经纪人可直接依据合同约定主张违约金。B项是行业自律措施，C项与事实不符，D项需要举证实际损失，不如违约金条款直接。知识点：合同违约责任。易错点：混淆违约金与损害赔偿的适用顺序。

2、委托人单方面解除居间合同后，经纪人已支出的必要费用应如何主张？

A、只能自行承担

B、要求委托人全额赔偿

C、在佣金范围内扣除

D、要求委托人合理补偿

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《民法典》第964条，居间人未促成合同成立的，可要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。A项错误，B项全额不严谨，C项与佣金性质不同。知识点：居间合同费用补偿。易错点：误以为未成交就无任何费用补偿。

3、委托人提供虚假房产信息导致合同无法履行，经纪人可主张的责任不包括？

A、退还已收佣金

B、赔偿买方损失

C、支付违约金

D、承担缔约过失责任

【答案】B

【解析】正确答案是B。经纪人通常不直接对买方承担责任，除非存在共同过错。A、C、D项都是委托人可能承担的责任。知识点：虚假信息的法律后果。易错点：混淆经纪人与委托人的责任边界。

4、委托人拒绝配合办理过户手续，经纪人首先应采取的措施是？

A、立即起诉

B、书面催告履行

C、解除合同

D、申请仲裁

【答案】B

【解析】正确答案是B。书面催告是主张违约责任的前置程序，也是固定证据的重要手段。A、C、D项过于激进，不符合商业惯例。知识点：违约救济的程序要求。易错点：忽视催告的必要性。

5、因委托人违约导致交易失败，已签订的定金合同效力如何？

A、自动失效

B、仍然有效

C、需要重新确认

D、由法院裁定

【答案】B

【解析】正确答案是B。定金合同独立性，主合同违约不影响定金条款效力。A、C项错误，D项不必要。知识点：定金合同的独立性。易错点：误以为主合同无效定金合同也无效。

6、委托人因房价上涨拒绝履行合同，经纪人可主张的损失不包括？

A、预期佣金损失

B、已支出广告费

C、买方另行购房的差价

D、调查取证费用

【答案】C

【解析】正确答案是C。买方差价损失属于委托人与买方之间的法律关系，与经纪人无关。A、B、D项都是经纪人可主张的合理损失。知识点：损失赔偿范围。易错点：扩大损失赔偿范围。

7、委托人违约后，经纪人选择解除合同的法律依据是？

A、《合同法》第94条

B、《民法典》第563条

C、《房地产经纪管理办法》

D、行业惯例

【答案】B

【解析】正确答案是B。《民法典》第563条明确规定了合同解除的法定情形。A项已废止，C项是部门规章，D项法律效力不足。知识点：合同解除的法律依据。易错点：混淆不同法律层级的适用。

8、委托人拒绝支付佣金，经纪人行使留置权的对象可以是？

A、委托人的房产

B、交易定金

C、委托人保管的钥匙

D、经纪服务合同

【答案】C

【解析】正确答案是C。钥匙属于动产且与债权有关联，符合留置权要件。A项不动产不适用，B项定金属于买方，D项合同本身无价值。知识点：留置权的行使条件。易错点：误以为可留置任何相关物品。

9、因委托人违约导致合同解除，已支付的定金应如何处理？

A、归委托人所有

B、归经纪人所有

C、双倍返还

D、没收归经纪人

【答案】D

【解析】正确答案是D。委托人违约，定金归守约方即经纪人所有。A、B项表述不准确，C项是买方违约的情形。知识点：定金罚则的适用。易错点：混淆不同违约情形下的定金处理。

10、委托人违约后，经纪人主张权利的诉讼时效是？

A、1年

B、2年

C、3年

D、20年

【答案】C

【解析】正确答案是C。《民法典》规定普通诉讼时效为3年。A、B项是旧法规定，D项适用于特殊情况。知识点：诉讼时效期间。易错点：沿用已废止的时效规定。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、委托人违约时，经纪人可同时主张的救济方式包括？

A、继续履行

B、赔偿损失

C、支付违约金

D、解除合同

E、恢复原状

【答案】A、B、C、D

【解析】A、B、C、D项都是《民法典》规定的违约责任形式，可并用。E项适用于合同无效或撤销情形。知识点：违约责任的竞合。易错点：误以为违约责任只能择一行使。

2、经纪人证明委托人违约的证据包括？

A、书面委托合同

B、沟通记录

C、证人证言

D、行业惯例

E、专业鉴定

【答案】