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2025年房地产经纪人城市更新项目价值评估方法专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人城市更新项目价值评估方法专题试卷

及解析

2025年房地产经纪人城市更新项目价值评估方法专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在城市更新项目中，下列哪项因素对项目价值评估的影响最为直接和显著？

A、项目周边的交通便利性

B、项目所在区域的历史文化价值

C、项目的规划用途和容积率

D、项目周边的配套设施完善程度

【答案】C

【解析】正确答案是C。项目的规划用途和容积率直接决定了项目的开发强度和潜

在收益，是价值评估的核心参数。A、B、D选项虽然也会影响项目价值，但属于间接

影响因素。知识点：城市更新项目价值评估的核心参数。易错点：容易混淆直接因素和

间接因素的重要性。

2、在城市更新项目价值评估中，市场比较法主要适用于哪类项目？

A、历史保护建筑改造项目

B、具有稳定收益的商业综合体

C、缺乏可比案例的特殊用途项目

D、住宅类或商业类更新项目

【答案】D

【解析】正确答案是D。市场比较法需要有活跃的交易市场和可比案例，住宅类和

商业类更新项目通常满足这一条件。A选项历史保护建筑改造项目具有独特性，B选项

商业综合体更适合收益法，C选项缺乏可比案例的项目无法使用市场比较法。知识点：

市场比较法的适用条件。易错点：忽视不同评估方法的适用场景。

3、下列哪项不属于城市更新项目价值评估中的成本法考虑因素？

A、土地取得成本

B、建安工程费用

C、项目未来收益折现

D、专业费用和利息

【答案】C

【解析】正确答案是C。成本法主要考虑重置成本，包括土地取得成本、建安费用、

专业费用和利息等。项目未来收益折现是收益法的核心内容。知识点：成本法的构成要

素。易错点：混淆不同评估方法的计算逻辑。

4、在城市更新项目中，下列哪项因素会导致项目价值评估结果产生较大偏差？

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A、采用保守的折现率

B、忽略项目的政策风险

C、考虑项目的环境改善效应

D、使用近期交易案例

【答案】B

【解析】正确答案是B。城市更新项目受政策影响极大，忽略政策风险会导致价值

评估严重失真。A选项保守折现率是谨慎做法，C选项环境改善效应是合理考虑因素，

D选项使用近期案例符合市场比较法要求。知识点：城市更新项目的特殊风险因素。易

错点：低估政策因素对项目价值的影响。

5、在城市更新项目价值评估中，下列哪项属于无形资产价值？

A、项目所在土地的市场价值

B、项目改造后的建筑成本

C、项目的历史文化价值

D、项目的预期租金收益

【答案】C

【解析】正确答案是C。历史文化价值属于无形资产，难以直接量化但对项目价值

有重要影响。A、B、D选项均属于有形或可量化的价值。知识点：城市更新项目中的

无形资产评估。易错点：忽视无形资产对项目价值的贡献。

6、下列哪项评估方法最适合用于评估具有长期稳定收益的城市更新项目？

A、市场比较法

B、成本法

C、收益法

D、假设开发法

【答案】C

【解析】正确答案是C。收益法通过预测未来收益并折现来评估价值，最适合具有

长期稳定收益的项目。A选项市场比较法依赖可比案例，B选项成本法忽视收益能力，

D选项假设开发法更适用于待开发项目。知识点：收益法的适用场景。易错点：混淆不

同评估方法的特点和适用条件。

7、在城市更新项目价值评估中，下列哪项因素会降低项目的折现率？

A、项目位于经济衰退区域

B、项目具有稳定的长期租约

C、项目存在法律纠纷

D、项目融资成本较高

【答案】B

【解析】正确答案是B。稳定的长期租约降低了项目风险，因此可以采用较低的折

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