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2025年房地产经纪人房地产投资中的债务覆盖率（DSCR）分析专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人房地产投资中的债务覆盖率（DSCR）

分析专题试卷及解析

2025年房地产经纪人房地产投资中的债务覆盖率（DSCR）分析专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、债务覆盖率（DSCR）是衡量房地产投资项目偿债能力的重要指标，其核心作用

是什么？

A、评估项目的盈利能力

B、衡量项目净营业收入偿还债务的能力

C、计算项目的投资回报率

D、预测房地产市场的未来走势

【答案】B

【解析】正确答案是B。DSCR的核心作用是衡量项目净营业收入（NOI）偿还债务

的能力，反映项目的偿债安全性。A选项盈利能力通常通过ROI或IRR等指标衡量；

C选项投资回报率是另一类指标；D选项市场预测与DSCR无关。知识点：DSCR的

基本定义与功能。易错点：混淆DSCR与盈利能力指标的区别。

2、在DSCR分析中，当DSCR值小于1时，通常意味着什么？

A、项目完全无风险

B、项目净营业收入不足以覆盖债务偿还

C、项目投资回报率极高

D、项目无需偿还债务

【答案】B

【解析】正确答案是B。DSCR小于1表示项目净营业收入不足以覆盖债务偿还，存

在偿债风险。A选项与实际情况相反；C选项与DSCR无直接关联；D选项不符合贷

款基本要求。知识点：DSCR数值的解读。易错点：误认为DSCR小于1是积极信号。

3、下列哪项因素通常不会直接影响DSCR的计算？

A、净营业收入

B、贷款本金偿还额

C、房地产市场的政策变化

D、贷款利息支出

【答案】C

【解析】正确答案是C。DSCR计算主要涉及净营业收入和债务偿还额（本金+利

息），政策变化是间接影响因素。A、B、D均为直接影响因素。知识点：DSCR的计算

要素。易错点：混淆直接与间接影响因素。

4、在商业地产投资中，DSCR的行业标准通常要求不低于多少？

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A、0.5

B、1.0

C、1.2

D、2.0

【答案】C

【解析】正确答案是C。商业地产DSCR行业标准通常要求不低于1.2，以确保偿

债安全边际。A、B值过低，D值过高不现实。知识点：DSCR的行业基准。易错点：对

行业标准数值记忆不准确。

5、DSCR分析中，“净营业收入”（NOI）通常不包括哪项内容？

A、租金收入

B、物业管理费

C、贷款利息支出

D、房产税

【答案】C

【解析】正确答案是C。NOI是经营收入减去经营费用，不包括贷款利息等融资成

本。A、B属于收入，D属于经营费用。知识点：NOI的构成要素。易错点：混淆经营

费用与融资成本。

6、提高DSCR的最直接有效方式是什么？

A、降低贷款利率

B、增加项目租金收入

C、延长贷款期限

D、减少项目维护费用

【答案】B

【解析】正确答案是B。增加租金收入直接提高NOI，从而提升DSCR。A、C、D

虽有一定影响，但不如B直接。知识点：DSCR的优化方法。易错点：忽视收入端对

DSCR的影响。

7、在DSCR分析中，“债务偿还”通常包括哪些内容？

A、仅贷款本金

B、仅贷款利息

C、本金和利息

D、本金、利息和税费

【答案】C

【解析】正确答案是C。债务偿还通常包括本金和利息两部分。A、B不完整，D中

的税费不属于债务偿还。知识点：债务偿还的构成。易错点：遗漏本金或利息。

8、DSCR分析主要适用于哪类房地产投资评估？

2025年房地产经纪人房地产投资中的债务覆盖率（DSCR）分析专题试卷及解析3

A、住宅自用

B、商业租赁

C、