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房地产开发合伙协议

一、明确定位：合伙协议的基石与灵魂

房地产开发合伙协议，本质上是一份契约，是所有合伙人共同意志的体现。它的首要任务是清晰界定“我们是谁，我们要做什么，我们如何做”。因此，协议的开篇部分，务必力求精准无误。

1.合伙各方基本信息：这看似简单，实则是法律关系确立的基础。需列明所有合伙人的法定全称（若是自然人，则为姓名、身份证号；若是法人或其他组织，则为名称、统一社会信用代码、法定代表人等）、注册地址或住所地、联系方式等。确保信息的准确性，是未来发生争议时追溯主体的关键。

2.合伙目的与项目概况：明确合伙是为了特定的房地产开发项目，还是进行长期的房地产投资与开发。若是特定项目，需清晰描述项目名称、地理位置、项目性质（如住宅、商业、综合体等）、主要规划指标（如占地面积、建筑面积、容积率等）。这部分内容将框定合伙的经营范围和努力方向。

3.合伙期限：房地产项目从拿地、规划、建设到销售、清算，周期往往不短。协议中应明确合伙的起始时间与终止时间，通常终止时间可与项目清算完毕相挂钩。同时，也可约定在特定条件下（如项目提前完成或遭遇重大变故）合伙期限的提前终止或延长机制。

二、利益与风险的天平：出资、股权与分配

这部分是合伙协议的“心脏”，直接关系到各方的投入与回报，必须细致入微，力求平衡。

1.出资方式、数额与期限：

*出资方式：房地产开发中，出资形式多样，除了常见的货币出资，还可能有土地使用权出资、实物资产出资（如已有的建筑物、设备）、知识产权出资，甚至包括技术、管理等劳务出资（但需注意，劳务出资在工商登记及价值评估上可能存在挑战，需谨慎约定并评估其可操作性）。

*出资数额与比例：明确各合伙人的具体出资额，并据此计算出各自的出资比例。这通常是后续利润分配、风险承担、表决权行使的重要依据，但并非唯一依据，各方可协商约定与出资比例不一致的其他安排。

*出资期限：严格约定各期出资的缴纳时间、金额及缴纳方式。房地产项目对资金的时效性要求很高，逾期出资将直接影响项目进度，因此必须设定明确的违约责任。

2.股权比例与利润分配：

*股权比例：通常情况下，股权比例与出资比例挂钩，但合伙人亦可基于资源、能力、市场地位等因素，协商确定与出资比例不一致的股权比例。这一点需在协议中明确。

*利润分配：这是合伙人最关心的核心条款之一。需明确：

*分配原则：是按股权比例分配，还是约定其他特殊的分配方式（如优先返还本金、按阶梯比例分配、设置回拨机制等）。

*分配时点：是项目销售达到一定比例后、项目竣工结算后，还是按年度/季度预分配，最终清算分配？需结合项目现金流特点灵活约定。

*分配顺序：是否需要先弥补以前年度亏损，是否需要提取一定比例的风险准备金或发展基金后再进行分配？

3.亏损承担：与利润分配相对应，亏损的承担方式与比例也需明确。一般而言，亏损承担比例应与利润分配比例保持一致，但也可根据合伙协议的特殊约定执行。同时，需明确合伙人是否对合伙债务承担无限连带责任（普通合伙），还是以出资额为限承担责任（有限合伙中的有限合伙人），这涉及到合伙类型的选择。

三、决策与执行：合伙事务的引擎

房地产开发涉及众多重大决策，高效、有序的决策与执行机制是项目顺利推进的保障。

1.合伙事务的执行：

*执行主体：是设立合伙事务执行人（可以是一名或数名合伙人，也可以是外部聘请的专业人士或公司），还是由全体合伙人共同执行？实践中，通常会委托具有房地产开发经验和资源的一方或几方作为主要的执行方。

*执行人的权限与责任：需清晰界定执行人的职权范围，例如日常经营管理、对外签署合同（需明确金额权限）、人事任免、财务审批等。同时，也应约定执行人的忠实义务、勤勉义务以及违反义务时的责任。

2.重大事项的决策机制：对于关乎项目生死存亡的重大事项，如：

*合伙章程/协议的修改；

*合伙的解散、清算；

*增加或减少出资；

*对外融资、担保；

*项目规划方案的重大调整；

*重要资产的处置（如土地使用权、在建工程的转让）；

*利润分配方案的确定；

*关键管理人员的任免等。

这些事项必须约定由全体合伙人一致同意，还是按股权比例多数决（如三分之二以上或二分之一以上）通过。为避免僵局，有时会设置关键少数否决权或其他特殊表决机制。

3.合伙人的权利与义务：除了上述的决策权、利润分配权等核心权利外，还应包括知情权（查阅财务账簿、了解项目进展等）、监督权等。义务则包括按时足额出资、不得滥用权利损害合伙利益、保守商业秘密等。

四、变动与终止：未雨绸缪的智慧

房地产开发周期长，期间难免发生各种变动，协议中需对可能出现的情况预设解决方案。

1.入伙：在合伙期限