40、莘庄项目指标对比表.xlsx

上海区域事业部莘庄项目定位会会议决策及关注点(仅可售部分)

决策项 指标 拿地版（可售） 定位会后版版（可售） 战略规划会报告 战略规划会与定位会指标比较 需要关注问题及差异分析说明

盈利 年自有资金投资回报率（%） 32.29% 51.22% 52.23% 1.01% 可售部分总成本降低372万元

项目毛利率（%） 26.33% 38.57% 39.30% 0.73%

销售净利率（%） 13.00% 19.36% 19.72% 0.36%

IRR（%） 26.66% 60.75% 61.87% 1.12%

ROE(%) 32.29% 51.22% 52.23% 1.01%

净利润（万元） 5592 8810 8973 163.07

EVA值（万元） 1630 7823 8016 193.14

投入 总投资额（万元） 36091 32035 31662 (372.67)

土地成本（万元） 21739 16922 16922 (0.15)

四项成本（万元） 11225 11466 11093 (373.34)

平均成本（元/平米） 25758 22866 22600 (266.19)

自有资金投资总额（万元） 23522 17930 17909 (21.00)

销售 量 总货值（万元） 47739 50513 50513 (0.35) 战略规划会版货值小幅提升，较投资版增加2774万元

持有总货值 47739 50513 50513 (0.35)

2017年销售计划 21886 29299 29299 0

价 平均售价（元/平米） 32038 34018 34018 0 定位会与战略规划会版无变化，较投资版单方售价增加2000元，因由整栋分层销售改为独栋总部销售

费 营销费率（表内） 2.50% 2.50% 2.50% 0

回款/成本 回款 47739 50513 50513

2017年回款计划/回款率 17143/35.91% 22950/45.43% 22950/45.43%

2018年回款计划/回款率 27748/58.12% 24715/48.93% 24715/48.93%

2018年回款计划/回款率 2848/5.96% 2848/5.64% 2848/5.64%

支付

2016年支付计划 303

2017年支付计划 4614 4453 4306

2018年支付计划 4119 4576 4431

2019年支付计划 1754 1958 1898

2020年支付计划 261 479 286

2023年支付计划 174 172

融资 融资类型 开发贷 开发贷 开发贷

融资额度（万元） 20000 20000 20000 0

实际放款额度 20000 20000 20000 0

每月平均实际放款额度 6667 6667 6667 0

归还贷款 2018-9-30 2018-9-30 2018-9-30 -

项目累计现金流 2016年 -22471 -17102 -17102 0 仅指代可售部分

2017年 29930 34789 34920 131.00 仅指代可售部分

2018年 -342 4099 -3969 (8068.00) 仅指代可售部分

2019年 454 54 114 60.00 仅指代可售部分

2020年 -261 -659 -466 193.00 仅指代可售部分

2021年 -1543 -4173 -4352 (179.00) 仅指代可售部分

2022年 0 仅指代可售部分

现金流回正 时间 17年4季度 17年2季度 17年2季度 -

运营开发 分期 分期数 一 一期 一期 -

快周转 静态投资回收期（月） 16 11.9 11.9 (0.01)

首期开盘周期(月) 14 15 15 0 1、本项目为集团首个商业PC项目，且预制率40%（上海第一个），工程进度存在一定的不可预见性

2、无独立样板区，实体展示且样板区在大地库上，所有开工和开放略有延后；3、后续节