时代天骄海谊华厦裙楼商场策划意念纲要样本.docVIP

时代天骄海谊华厦

裙楼商场策划意念纲要

项目概况

本项目位于广州市东山区东华西路，项目所处地段为东山区一种老式老城区地带，周边建筑物较为陈旧，项目附近有中华广场、流行前线、海印体育名店城等大型商用物业，而由中华广场为代表该商业圈为广州内继两大步行街（北京路、上下九路）和天河城外一种新兴商业中心，而该商圈以潮流、潮流、前卫等特色吸引了越来越近年轻一代消费群体，使本项目所处整个中山三路商圈形成一种以经营潮流潮流精品为主商业圈。而项目所处东华西路由于地段、交通等因素制约，现时还没有形成中山三路一级商圈商业氛围，现时周边商业氛围重要靠临街商铺来支撑。

项目重要技术指标

楼层

面积（平方米）

首层

1903

二层

2292

三层

2292

项目商圈分析

商圈特性

老式业态以摩配和通讯产品为主

中山三路商圈是较为老式广州市摩托车配件和通讯产品（以手机为主）交易集中区域，其中摩托车配件原先以较场西路为重要分布，自从中华广场开业后，大某些商家都被迁到中华广场负一层进行经营，但经营效果普通，再加上现时在郊区也兴起了多间摩配专业市场（如罗冲围、广源路等地），对较场西摩配市场带来了很大冲击，使现时较场西摩配商家面临惨淡经营局面。而通讯产品市场则在广州市有很高知名度，提起买手机广州市民普通都会一方面想到“陵园西手机一条街”，再加上金蒂濠通讯产品交易广场、中华广场以及国讯等共同构成了中山三路商圈较具规模通讯产品中心。

新兴商业中心区域

地铁开通带旺了沿线商用物业，中山三路商圈更是以其优越地理位置成为了广州市一种新兴商业中心区域，随着地铁物业中华广场、流行前线开业，以其潮流、潮流定位成为了除北京路、上下九和天河城之外又一消闲购物好去处，吸引了越来越多消费者（特别是年轻一代）。

潮流潮流精品为主导行业

地处中山三路商圈商场如金凯、流行前线、中华广场等，虽然各自定位、档次和经营条件等方面均有一定差别，但其目的消费群体都是面向追赶潮流年轻一族，因而在此商圈经营商家大多看中了该商圈消费特性，选取在此经营潮流潮流精品（如服装、饰物为主），由于该商圈具备与北京路、上下九不同硬件条件，如拥有足够大广场等，使之可以经常举办各种潮流文化SHOW和各种活动，使该商圈形成了一种与其她商圈不同潮流文化，这更为在该商圈经营潮流潮流精品奠定了坚实基本。

商圈代表分析

从定位、消费客源层面、经营特色等方面分析

中华广场

中华广场是该商圈最大型综合性购物中心，是现时广州市内除天河城外经营得较为成功地铁物业，其经营定位是集衣、食、住、玩为一体综合性当代商城，是该商圈标志性物业，其规模和硬件条件等困素决定其目的消费群较广，并且引入了“吉之岛”超市，为商城吸引消费者起到很大作用。该商城在开业后一段时间由于经营方面因素导致其在较长一段时期内都难以旺场，但随着地铁入口开通和经营方式转变，现时这种状况得到了较大改观，

中华广场资料一览表

楼层

租金

（元/平方米）

面积

范畴

实用率

月管理费

（元/平方米）

装修

原则

按金

租赁

年限

优惠

方式

首层

557——1350

均价738

25.0—156.89

45%

58

有天没地

二个月租金

一年至三年

三层

484——529

均价507

8.52—48.72

48%

58

有天没地

二个月租金

一年至三年

四层

120——150

60.2—506.6

48.5%

58

有天没地

二个月租金

一年至三年

免两个月装修租金

流行前线

地铁上盖物业“流行前线”由于较精确地将目的消费群定在年青一族，加上选取极佳开业时机（与广大市民期待已久地铁开通时间一致），有国际知名品牌店助阵（“麦当劳”加盟），商场内商品组合也面向广大追赶潮流年轻消费者，因而使令到“流行前线”一炮而红，成为年轻人新购物天堂。但由于“流行前线”受到经营条件限制，使其经营环境相对较差，商品组合无序，经营档次较低。

流行前线资料一览表

租赁

范畴

租金

（元/平方米）

面积

范畴

实用率

月管理费

(元/平方米)

装修

原则

按金

建设费

（元/平方米）

租赁

年限

二期

从181到438，均价342

3.9—48.5

70%

租金内含

有天没地

三个月租金

约2500

固定租期为五年

金凯商业城（老鼠街）

金凯商业城是本来东濠涌边旧鼠街商户迁移组合而成，其特点是经营某些名牌服饰、精品及化妆品“水货”和某些档次较低但又迎合年轻一族潮流商品，由于其价格比普通商场正牌货低得多，因而吸引了众多追求潮流而又消费力不强年轻一族。

海印运动名店城

海印东川名店运动城是广州市规模最大、汇聚名店最多运动主题式商场，为消费者提供一种休闲、购物、运动、放松极好场合。为将购物与运动休闲更好地结合，运动城投资兴建了门前广场各种运动场地，为年轻人提供了一种户外运动好场合，并依托经常组织各类体育活动，吸引了