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科技园区REITS融资模式创新与风险防控策略1

科技园区REITs融资模式创新与风险防控策略

摘要

本报告系统研究了科技园区基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）融资模式

的创新路径与风险防控策略。随着我国科技创新驱动发展战略的深入实施，科技园区作

为创新要素集聚的重要载体，其建设与运营面临巨大的资金需求。传统融资模式已难以

满足科技园区可持续发展的需要，而REITs作为一种创新的金融工具，为科技园区提

供了盘活存量资产、优化资本结构的新途径。报告基于对国内外REITs市场发展现状

的深入分析，结合科技园区资产特性，提出了”资产筛选结构设计价值提升退出机制”的

全链条REITs融资创新模式，并构建了涵盖市场风险、运营风险、法律风险等多维度的

风险防控体系。通过实证分析和案例研究，验证了该模式在提升资产流动性、优化资源

配置方面的有效性。报告最后提出了推动科技园区REITs发展的政策建议和实施路径，

为政府部门、园区管理机构和金融机构提供决策参考。研究表明，科学设计的REITs融

资模式能够有效降低科技园区融资成本约1520%，提高资产周转率30%以上，为科技

园区高质量发展提供可持续的资金支持。

引言与背景

1.1研究背景与意义

科技园区作为国家创新体系的重要组成部分，承载着集聚创新资源、培育新兴产

业、促进科技成果转化的重要功能。根据国家统计局数据，截至2022年底，我国国家

级高新区已达169家，省级科技园区超过1000家，园区内企业数量超过50万家，创

造了全国约13%的GDP和40%的高新技术产业产值。然而，科技园区的快速发展也

带来了巨大的资金需求，据中国开发区协会测算，“十四五”期间仅国家级高新区的基础

设施投资需求就超过3万亿元，资金缺口高达40%以上。

传统融资模式主要依赖银行贷款和政府财政支持，存在期限错配、资本占用大、再

融资能力有限等问题。2020年4月，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础

设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》，正式启动基础设施REITs试点，

为科技园区融资开辟了新渠道。REITs作为一种将不动产资产证券化的金融工具，能够

有效盘活存量资产，形成”投资运营退出再投资”的良性循环，对科技园区可持续发展具

有重要意义。

1.2国内外研究现状

国外REITs市场已有60多年发展历史，形成了较为成熟的运作模式。美国REITs

市场规模超过1.3万亿美元，其中工业和物流地产占比约12%，写字楼占比约17%，

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为科技园区REITs提供了重要参考。NAREIT（美国房地产投资信托协会）研究显示，

REITs融资成本比传统银行贷款低23个百分点，且资产周转率提高40%以上。新加坡

作为亚洲REITs市场最发达的国家，其工业类REITs占比达35%，平均分红收益率达

到68%，为科技园区REITs提供了成功范例。

国内REITs市场起步较晚，但发展迅速。截至2023年6月，我国已上市基础设施

REITs产品28只，总规模超过900亿元，其中产业园区类REITs6只，占比约21%。

学术界对REITs的研究主要集中在法律制度、市场表现和风险管理等方面，但针对科

技园区REITs的系统性研究相对不足。本报告将填补这一空白，为科技园区REITs融

资提供理论支撑和实践指导。

1.3研究内容与方法

本报告采用理论分析与实证研究相结合的方法，系统研究科技园区REITs融资模

式创新与风险防控策略。主要研究内容包括：科技园区REITs融资的理论基础、国际

经验比较、模式创新设计、风险识别与评估、防控策略构建等。研究方法包括文献分析

法、案例研究法、定量分析法、专家访谈法等，确保研究结论的科学性和实用性。

报告选取了中关村科技园、张江高科技园区等典型案例进行深入分析，并结合美

国、新加坡等国际经验，提出了符合中国国情的科技园区REITs融资创新模式。通过

构建风险评估模型，量化分析各类风险的影响程度，为风险防控提供科学依据。研究成

果将为政府部门制定政策、园区管理机构选择融资模式、金融机构