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2025年南京市物业管理条例

第一条为规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益，改善居民生活和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者选聘物业服务企业、其他管理人，对物业管理区域内的建筑物及其附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条物业管理遵循业主自治、专业服务、政府监管、社区治理相结合的原则，倡导绿色、智慧、文明管理理念，推动形成共建共治共享的基层治理格局。

第四条市、区人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业管理纳入基层社会治理体系，建立健全物业管理综合协调机制，所需经费纳入同级财政预算。

第五条市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，制定相关政策和技术标准，建立统一的物业管理信息平台。区房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的具体监督管理，指导街道办事处（镇人民政府）开展相关工作。

第六条街道办事处（镇人民政府）负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调处理物业管理纠纷。社区居（村）民委员会协助街道办事处（镇人民政府）开展物业管理相关工作，引导业主参与社区治理。

第七条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。业主身份的确认以不动产登记簿记载为准；尚未登记但基于买卖、赠与、继承等法律行为已合法占有建筑物专有部分的人，视为业主。

第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，综合考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素，由区房产行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）划定。

第九条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上；（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之三十以上。建设单位或者百分之五以上的业主可以向街道办事处（镇人民政府）提出召开首次业主大会会议的书面申请；街道办事处（镇人民政府）应当在收到申请后六十日内，组织成立首次业主大会会议筹备组。

第十条筹备组由业主代表、社区居（村）民委员会代表、建设单位代表组成，成员人数为七至十一人的单数，其中业主代表人数不低于成员总数的百分之六十。业主代表由街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生，建设单位未参与推荐或者未售出房屋的，不影响筹备组成立。筹备组组长由社区居（村）民委员会代表担任。

第十一条筹备组履行下列职责：（一）确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；（三）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（四）提出业主委员会成员候选人建议名单；（五）确定首次业主大会会议表决规则；（六）其他筹备工作。筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。筹备工作经费由建设单位承担；老旧小区等无建设单位的，由区人民政府统筹安排。

第十二条业主大会决定下列事项：（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（四）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（五）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（八）确定和调整物业服务内容、标准以及收费方案；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会决定前款第五项至第七项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十三条业主委员会由业主大会选举产生，成员人数为五至十一人的单数，每届任期五至十年，可连选连任。业主委员会成员应当具备下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵守国家法律、法规和管理规约；（三）履行交纳物业费、维修资金等业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，具有一定的组织协调能力；（五）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职。

第十四条业主委员会履行下列职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企