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城市房屋拆迁管理条例

城市房屋拆迁管理工作涉及公民财产权益保障、城市空间优化与社会公共利益实现，需在法治框架下平衡各方诉求，规范权力运行，维护社会公平。为加强对城市房屋拆迁活动的管理，维护拆迁当事人合法权益，保障建设项目顺利进行，根据相关法律规定，结合实际情况，制定本管理规范。

一、适用范围与基本原则

本规范适用于城市规划区内国有土地上因公共利益需要实施的房屋拆迁活动。公共利益的认定严格限定为国防和外交需要，能源、交通、水利等基础设施建设需要，科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要，保障性安居工程建设需要，以及经依法批准的旧城区改建需要。非公共利益性质的建设项目涉及房屋拆迁的，由建设单位与被拆迁人协商一致后实施，不得借助行政征收程序。

房屋拆迁管理遵循“依法征收、公平补偿、程序正当、公开透明”原则。实施拆迁必须符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划；保障性安居工程建设、旧城区改建还需纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。拆迁活动应尊重被拆迁人意愿，保障其知情权、参与权、表达权和监督权，禁止以暴力、威胁或断水、断电等非法方式迫使搬迁。

二、征收决定的作出程序

市、县级人民政府负责本行政区域内房屋征收与补偿工作，其确定的房屋征收部门（以下简称“征收部门”）组织实施具体工作。房屋征收需启动以下程序：

1.项目启动与前期调查：建设单位或政府相关部门提出征收申请，征收部门会同自然资源、住建等部门对拟征收范围进行核查，确认符合规划要求后，发布房屋征收预告，告知被征收人不得在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。预告发布后，征收部门组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应予以配合；调查结果在征收范围内公布。

2.社会稳定风险评估：征收部门委托专业机构开展社会稳定风险评估，重点分析征收项目的合法性、合理性、可行性及可能引发的社会矛盾。评估报告需包含风险等级判断、防范措施和应急处置预案，经政府相关会议审议通过后，作为是否作出征收决定的重要依据。

3.补偿方案制定与公示：征收部门拟定征收补偿方案，内容包括征收范围、补偿方式、补偿标准、安置房屋地点及面积、搬迁费和临时安置费标准、停产停业损失补偿标准、签约期限等。补偿方案需在征收范围内和政府网站公示，征求公众意见，公示期限不少于30日。因旧城区改建需要征收房屋，超过50%的被征收人认为补偿方案不符合相关规定的，征收部门应组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

4.征收决定作出与公告：补偿方案征求意见修改后，征收部门将征收补偿方案、社会稳定风险评估报告、补偿资金证明等材料报市、县级人民政府。政府常务会议审议通过后，作出房屋征收决定。征收决定公告应载明征收目的、征收范围、补偿方案、签约期限、行政复议和行政诉讼权利等事项。被征收人对征收决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

三、补偿安置的具体实施

补偿安置是房屋拆迁的核心环节，需确保被征收人居住条件有改善、生活水平不降低。补偿内容包括：

1.被征收房屋价值补偿：被征收房屋价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。评估机构应独立、客观、公正开展评估，评估报告需送达被征收人。被征收人对评估结果有异议的，可在收到报告10日内向原评估机构申请复核评估；对复核结果仍有异议的，可在收到复核结果10日内向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

2.搬迁、临时安置补偿：征收部门向被征收人支付搬迁费；选择产权调换的，在过渡期限内支付临时安置费或提供周转用房。过渡期限一般不超过24个月，因征收部门原因延长的，自逾期之月起双倍支付临时安置费或继续提供周转用房。

3.停产停业损失补偿：对征收非住宅房屋造成停产停业的，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。具体补偿标准由市、县级人民政府制定，可采用按被征收房屋价值一定比例计算、按前3年平均效益计算或按实际损失计算等方式。

被征收人可选择货币补偿或产权调换。选择产权调换的，征收部门应提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行产权调换的，征收部门应提供改建地段或就近地段的房屋。

对符合住房保障条件的被征收人，征收部门应优先给予住房保障。被征收房屋建筑面积低于当地住房保障最低面积标准的，按最低面积标准给予补偿（被征收人需结清差价的除外）。