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房地产中介行业报告

一、行业核心概况

房地产中介行业是指为房地产交易（包括住宅、商业地产、工业地产等）提供信息匹配、交易撮合、政策咨询、按揭代办、产权过户等专业服务的现代服务业。核心业务涵盖二手房买卖与租赁中介、新房代理销售、商业地产招商与运营、房地产咨询与评估等，核心价值在于通过专业服务降低交易双方的信息不对称，简化交易流程，保障交易安全，提高交易效率，是连接房地产供给与需求的重要桥梁，在促进房地产市场流通、优化资源配置、引导市场理性发展等方面发挥着关键作用。

从产业链结构来看，上游为房源供给与服务支撑层，包括房地产开发企业（新房房源）、存量房业主（二手房房源）、金融机构（提供按揭贷款支持）、政府相关部门（住建、税务、不动产登记机构等）及专业服务机构（律师事务所、评估机构、公证机构），房源供给量与政策导向直接影响行业业务规模；中游为中介服务提供层，涵盖连锁中介品牌（如链家、贝壳找房、我爱我家、中原地产等）、区域型中介机构、小型门店及线上中介平台，核心环节包括房源获取与核验、客户匹配、带看服务、交易谈判、手续代办等，服务质量与品牌信誉决定企业竞争力；下游为需求端，包括个人购房者（刚需、改善型需求）、租房人群、企业客户（商业地产租赁与购买）等，市场需求结构与消费偏好直接驱动行业服务模式升级，形成“房源供给-中介服务-需求对接”的完整产业生态。此外，行业还涉及房地产信息平台、数据服务提供商等技术支撑主体，为行业数字化转型提供保障。

二、行业发展核心现状

（一）市场规模稳中有变，业务结构逐步优化

中国房地产中介行业在房地产市场调整与政策调控双重影响下，市场规模呈现“总量稳定、结构分化”特征。2024年行业整体市场规模达8900亿元人民币，同比微降2.3%，主要受二手房交易规模波动影响；其中二手房中介服务收入达5200亿元，占比58.4%，仍是核心业务，但同比下降5.6%；新房代理销售收入达3100亿元，占比34.8%，同比增长4.2%，受益于部分城市新房去化政策支持；商业地产中介及其他服务收入达600亿元，占比6.7%，同比增长8.3%，成为新的增长亮点。从区域分布来看，一线城市（北京、上海、广州、深圳）因存量房市场成熟，2024年市场规模占比达32%；新一线城市（杭州、成都、重庆、武汉等）需求旺盛，占比达45%，成为行业增长核心；二三线及以下城市占比达23%，增速放缓至1.5%。从交易结构来看，租赁中介业务占比持续提升，2024年达28%，同比增长3.7%，尤其是长租公寓相关中介服务需求增长显著；改善型住房交易中介占比达42%，超过刚需型需求成为二手房交易主力。

（二）竞争格局分化加剧，连锁品牌与线上平台主导

行业竞争呈现“连锁品牌规模化、线上平台垄断化、区域机构差异化”的格局。头部连锁中介品牌凭借门店网络、品牌优势、服务标准化，占据主流市场份额，链家、贝壳找房、我爱我家等TOP5连锁品牌2024年合计市场占比达48%，其中贝壳找房通过平台化模式整合全国超4万家门店，市场占比达18%，位居行业第一；线上中介平台（如安居客、58同城房产频道、房天下）凭借流量优势，成为房源信息发布与客户获取的核心渠道，2024年线上渠道引流占比达75%，头部平台通过向线下中介收取端口费、广告费实现盈利，形成“线上引流-线下成交”的协同模式；区域型中介机构聚焦本地市场，凭借本土化资源、灵活服务与性价比优势，占据部分区域市场份额，合计占比达35%；小型门店与个体中介因资源有限、服务能力不足，市场占比持续萎缩至17%，面临淘汰风险。此外，行业并购整合趋势明显，头部品牌通过收购区域机构拓展布局，2024年行业并购案例达86起，较上年增长12%。

（三）政策调控持续深化，规范与引导并重

近年来，房地产中介行业政策导向聚焦“规范交易秩序、保护消费者权益、促进市场平稳发展”。国家层面，《房地产经纪管理办法》《住房和城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》等法规持续完善，明确中介机构备案要求、业务规范与禁止性行为，严厉打击虚假房源、哄抬房价、赚取差价、违规收费等违法违规行为；各地政府加强市场监管，推行房源核验制度、交易资金监管制度，要求中介机构公示收费标准、从业人员信息，部分城市建立中介机构信用评价体系，实行红黑名单制度。政策支持方面，国家鼓励中介行业数字化转型与服务升级，支持发展住房租赁中介服务，部分城市对规范经营的租赁中介给予税收优惠与补贴；推动中介行业参与保障性住房、共有产权房的销售与租赁服务，拓展业务场景。同时，政策强化对线上中介平台的监管，要求平台履行房源核验、信息发布审核义务，杜绝虚假宣传与违规引流。

（四）数字化转型加