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房地产经纪行业报告

一、行业核心概况

房地产经纪行业是指以房地产交易为核心，为买卖、租赁双方提供房源信息匹配、交易撮合、政策咨询、手续代办、资金监管等专业服务的现代服务业，是连接房地产供给与需求的关键桥梁。核心业务涵盖二手房买卖经纪、住房租赁经纪、新房代理销售、商业地产经纪（写字楼、商铺租赁与买卖）及衍生服务（按揭代办、产权过户、房产评估、装修咨询等），核心价值在于通过专业服务降低交易双方的信息不对称，简化复杂的交易流程，保障交易资金安全，提升交易效率，同时引导市场理性交易，在促进房地产市场流通、优化资源配置、助力行业平稳发展等方面发挥着不可替代的作用。

从产业链结构来看，上游为房源供给与支撑层，包括存量房业主（二手房房源核心供给方）、房地产开发企业（新房房源供给方）、金融机构（提供按揭贷款、赎楼等金融支持）、政府相关部门（住建、税务、不动产登记中心等）及专业配套机构（律师事务所、评估公司、公证机构），房源供给量、政策调控方向与金融支持力度直接影响行业业务规模；中游为经纪服务提供层，涵盖连锁经纪品牌（如链家、贝壳找房、我爱我家、中原地产等）、区域型经纪机构、中小型门店及个体经纪人，核心环节包括房源开发与核验、客户拓展、带看服务、交易谈判、合同签订、手续代办等，服务专业性、品牌信誉与资源整合能力是核心竞争力；下游为需求端，包括个人购房者（刚需、改善型需求）、租房人群、企业客户（商业地产租赁与购买），需求结构（如刚需与改善占比、租赁与买卖占比）与消费偏好直接驱动行业服务模式升级，形成“房源供给-经纪服务-需求对接-交易闭环”的完整产业生态。此外，行业还涉及房地产信息平台、数据服务提供商、职业培训机构等支撑主体，为行业数字化转型与人才培养提供保障。

二、行业发展核心现状

（一）市场规模稳中有调，结构分化特征明显

中国房地产经纪行业受房地产市场周期与政策调控影响，市场规模呈现“总量趋稳、结构分化”的格局。2024年行业整体市场规模达9200亿元人民币，同比微降1.8%，主要受二手房交易活跃度波动影响；其中二手房经纪服务收入达5500亿元，占比59.8%，仍是核心业务，但同比下降4.2%；新房代理销售收入达3000亿元，占比32.6%，同比增长3.5%，受益于部分城市新房去化政策支持与开发商渠道合作需求提升；住房租赁经纪收入达600亿元，占比6.5%，同比增长8.1%；商业地产经纪及其他衍生服务收入达100亿元，占比1.1%，同比增长12.3%。从区域分布来看，一线城市（北京、上海、广州、深圳）因存量房市场成熟，2024年市场规模占比达33%，但增速放缓至1.2%；新一线城市（杭州、成都、重庆、武汉等）需求旺盛，市场规模占比达44%，同比增长2.8%，成为行业增长核心；二三线及以下城市占比达23%，同比下降0.5%，市场需求相对疲软。从交易结构来看，改善型住房交易占比持续提升，2024年达45%，超过刚需型需求成为二手房交易主力；租赁市场中，长租需求占比达62%，短租、灵活租赁需求增速达15%，成为租赁市场新亮点。

（二）竞争格局分层加剧，头部效应凸显

行业竞争呈现“头部连锁品牌主导、区域机构深耕、中小门店补充”的格局。头部连锁经纪品牌凭借门店网络、品牌优势、标准化服务与资源整合能力，占据主流市场份额，2024年TOP5连锁品牌合计市场占比达52%，其中贝壳找房通过平台化模式整合全国超4.5万家门店，市场占比达19%，位居行业第一；链家、我爱我家等直营连锁品牌分别以11%、8%的市占率位列第二、三位，凭借直营模式保障服务质量；区域型经纪机构聚焦本地市场，依托本土化资源、灵活服务与成本优势，占据部分区域核心市场，合计市场占比达30%，如深圳中原、上海太平洋房屋等在本地市场市占率均超10%；中小型门店与个体经纪人数量众多，合计占行业机构总数的90%以上，但市场占比仅18%，多聚焦低端市场或特定区域，依赖价格战与熟人关系拓展业务，生存压力日益增大。此外，行业并购整合趋势明显，2024年行业并购案例达95起，较上年增长15%，头部品牌通过收购区域机构拓展布局，中小门店加速淘汰或整合。

（三）政策监管持续深化，规范发展成主旋律

近年来，房地产经纪行业政策导向聚焦“规范交易秩序、保护消费者权益、促进市场平稳”。国家层面，《房地产经纪管理办法》《住房和城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》等法规持续完善，明确经纪机构备案要求、从业人员持证上岗制度、禁止性行为（如虚假房源、哄抬房价、赚取差价、违规收费）等；各地政府加强市场监管，推行房源核验码制度，要求所有上架房源必须经过政府部门核验，确保房源真实可交易；建