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证券研究报告|固收点评报告

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2025年12月20日

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新房年末冲量

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地产周速达

1）周度：

新房市场年末冲量，周成交面积创10月以来新高。本周（12月12-18日）38城新房成交面积录得307万

平（约为年内高点的59%）。经历上周的小幅回调之后，本周强劲反弹，环比大增16%。值得注意的是，这一

成交面积突破近四周263-291万平的震荡箱体，创下10月以来的周度成交新高，或反映年末冲刺效应下市场

活跃度显著提升。回溯历史，2023年及2024年同期环比增速亦在13%-16%区间。

二手房成交企稳微增，延续高位窄幅震荡。本周15城二手房成交面积录得219万平，环比小幅回升2%。

自11月以来，二手房成交呈现典型的高位整固特征，周度成交量始终在213-221万平的窄幅区间内波动，且

目前绝对量仍维持在年内高点的74%，显示二手房市场流动性韧性尚可。

同比降幅持续收敛，二手房修复弹性更强。本周38城新房成交同比下滑31%，降幅较上周收窄2个百分

点，已连续十二周负增长；15城二手房成交同比降幅则大幅收敛11个百分点至23%，已连续十周负增长，二

手房的边际修复速度快于新房。

2）月度：

统计局数据显示，11月地产销量环比修复好于2021-2023年同期，但“以价换量”特征显著。同比来

看，受去年“924”后的高基数压制，11月商品房销售面积、销售额同比分别下滑17.3%和25.1%。与10月

增速相比，销售面积降幅收窄1.5pct，而销售额降幅反而扩大0.8pct，呈现显著的“量价背离”。环比维度

上，11月销售面积增长9.3%，虽弱于2015-2019年同期，但强于2021-2023年同期均值（+8.0%）及去年同

期（+7.1%），显示市场活跃度边际修复。不过11月销售额环比仅微增2.3%，与面积增速形成明显剪刀差，

反映房企年末加速降价推盘或成交结构向低价项目倾斜，市场“以价换量”特征进一步强化。

进入12月，高频数据显示新房修复弹性暂好于二手房。12月1-18日，38城新房成交同比-29%，好于11

月（-35%），并基本追平10月（-27%）。而二手房市场景气度有所回落，15城二手房成交同比-30%，跌幅较

11月（-20%）明显扩大。

3）一线城市表现：

一线城市新房成交环比持平，深广领涨，对冲京沪回调。一线城市新房成交结束上周的跌势，本周环比持

平，绝对规模维持在年内高点的50%水平。城市间明显分化，深圳、广州环比分别大增77%和27%；其中深

圳连续两周大幅反弹，量能修复至年内高点的46%。反观京沪面临回调压力，北京在经历两周脉冲式放量后，

本周深度回调33%，绝对量回落至年内高点的26%；上海环比小幅下跌8%，相当于年内高点的57%，仍居

一线之首。

二手房成交韧性强于新房，京沪深表现趋同。本周京沪深三城二手房合计成交环比持平（上周+4%），进

入高位整固期。北上深三城二手房活跃度表现出高度的一致性，成交量均稳定在年内高点的74%-76%区间，

且本周均呈现微幅波动，其中深圳和北京分别增长5%和1%，而上海环比下降3%，韧性显著强于新房。

基数扰动延续，上海相对抗跌。受去年同期高基数压制，本周一线城市新房同比下滑44%，降幅扩大7个

百分点，连续十周负增长。分城市看，上海表现相对较好，同比跌幅为11%，显著好于京深广（跌幅51%-

62%）。二手房同比跌幅收窄至27%，北上深跌幅在24-34%区间，上海表现同样相对较优。

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明

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