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不动产登记操作规范-试行

不动产登记是自然资源主管部门依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，适用于中华人民共和国境内的土地、海域以及房屋、林木等定着物的登记活动。本规范依据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规制定，明确首次登记、转移登记、变更登记、注销登记、抵押登记、预告登记、异议登记、更正登记等全类型登记的操作标准，涵盖申请受理、审核登簿、证书发放等全流程规范，确保登记行为合法、程序严谨、结果准确。

一、登记类型与适用情形

（一）首次登记。指不动产权利第一次登记，适用于不动产权利主体通过合法途径原始取得权利且未办理过登记的情形。具体包括：

1.国有建设用地使用权首次登记：需已依法取得国有建设用地使用权，且地上无房屋等建筑物、构筑物，或地上建筑物、构筑物已合法建造并完成规划、竣工验收。申请材料应包含不动产权属来源材料（如出让合同、划拨决定书等）、权籍调查成果（宗地图、界址点坐标等）、土地出让价款或相关税费缴纳凭证。

2.房屋所有权首次登记：在国有建设用地或宅基地上合法建造房屋，已取得建设工程规划许可、竣工验收合格证明，且已办理国有建设用地使用权或宅基地使用权首次登记。申请时需提交建设工程符合规划的材料、房屋竣工验收材料、权籍调查表、宗地图、房屋平面图及测绘报告等。

3.宅基地使用权及房屋所有权首次登记：农村村民经批准在宅基地上建造房屋，需提交申请人属于本集体经济组织成员的证明、宅基地批准文件（如宅基地使用权证或乡村建设规划许可证）、房屋符合规划或建设的材料、权籍调查成果等。

（二）转移登记。因不动产权利主体变更产生的登记，包括买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、作价出资（入股）、法人或非法人组织合并分立导致权属转移等情形。转移双方需共同申请（继承、受遗赠等单方申请情形除外），提交不动产权属证书、转移原因文件（如买卖合同、赠与合同、继承公证书或生效法律文书等）、税费缴纳凭证（涉及税费的情形）。其中，继承或受遗赠转移登记可凭所有继承人或受遗赠人签署的具结书、亲属关系证明、死亡证明等材料申请，无需强制公证。

（三）变更登记。不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或号码变更，不动产坐落、界址、用途、面积等自然状况变化，同一权利人分割或合并不动产等情形需申请变更登记。申请材料包括不动产权属证书、变更原因文件（如姓名变更证明、规划用途变更批准文件、权籍调查成果变更材料等）。若变更导致不动产单元号变化，需重新编制不动产单元号并更新权籍调查数据。

（四）注销登记。因不动产灭失、权利人放弃权利、不动产被依法没收或征收、抵押权或地役权终止等情形需申请注销登记。申请主体为登记簿记载的权利人（他项权利注销可由他项权利人单方申请），提交不动产权属证书、注销原因文件（如灭失证明、放弃权利声明、征收决定书、抵押权消灭证明等）。不动产灭失的，登记机构应实地核查确认；权利人放弃权利的，需书面声明且不损害他人合法权益。

（五）抵押登记。包括抵押权首次登记、变更登记、转移登记、注销登记。以建设用地使用权、房屋所有权等不动产设定抵押的，需提交不动产权属证书、主债权合同、抵押合同；最高额抵押登记还需提交最高额抵押合同；在建建筑物抵押需提交建设工程规划许可证。审核时需重点核查抵押财产是否可抵押（如是否存在查封、异议登记）、抵押范围与登记簿记载是否一致、抵押金额与主债权金额是否匹配。

（六）预告登记。为保障将来实现物权，签订买卖房屋或其他不动产物权协议的，可申请预告登记。申请材料包括不动产登记申请书、当事人身份证明、不动产物权协议（如商品房预售合同）。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记有效期为自能够进行不动产登记之日起90日，逾期未申请登记的，预告登记失效。

（七）异议登记。利害关系人认为登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，可申请异议登记。申请人需提交异议登记申请书、身份证明、认为登记簿错误的证明材料（如权属来源文件）。异议登记有效期为15日，期间内未提起诉讼或仲裁的，异议登记失效；异议登记不当造成权利人损害的，申请人需承担赔偿责任。

（八）更正登记。权利人、利害关系人认为登记簿记载错误的，可申请更正登记。提交材料包括不动产权属证书（权利人申请）或利害关系证明（利害关系人申请）、证实登记错误的材料（如权籍调查成果、生效法律文书等）。登记机构发现登记簿错误的，应书面通知权利人在30日内申请更正；逾期不申请的，可依职权更正，但需保留原始登记资料。

二、申请与受理

（一）申请主体。不动产登记应由当事人双方共同申请，法律规定可单方申请的除外（如首次登记、继承、人民法院或仲裁委员会生效法律文书导致的登记等）。无民事行