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办公楼维修实施方案范本

一、工程概况

本项目为XX集团总部办公楼维修工程，建筑总面积28,600㎡，地上12层、地下2层（含设备层与车库），主体结构为框架-剪力墙结构，建成于2010年，已投入使用13年。经现场勘查，主要存在以下问题：

1.公共区域：1-3层大堂及走廊墙面乳胶漆局部脱落、空鼓（总面积约800㎡）；电梯前室吊顶石膏板开裂（共24处，单处最长3米）；消防通道地砖松动、缺角（约300块）；

2.办公室区域：7-10层部分房间墙面因管道渗漏导致发霉（约600㎡）；5层、8层铝合金窗密封胶老化，雨天渗水（共32樘）；

3.设备设施：屋顶防水层局部开裂（面积约200㎡），雨水管接口锈蚀渗漏；中央空调管道保温层破损（长度约150米），部分区域风管支架松动；

4.其他：强弱电井桥架盖板缺失（共18处）；卫生间台盆下水管老化渗漏（26个点位）；地下车库环氧地坪起砂（约1,200㎡）。

本次维修目标为解决结构安全隐患、恢复建筑使用功能、提升空间美观度，维修范围覆盖全楼公共区域、办公区、设备层及地下车库，工期要求90日历天（具体以开工令为准）。

二、维修范围及具体内容

（一）公共区域维修

1.墙面处理：

-空鼓乳胶漆墙面：采用电锤剔除空鼓层至结构层（深度不小于20mm），清理浮灰后涂刷界面剂（型号：XX牌JS-01），用1:3聚合物抗裂砂浆分层修补（每层厚度≤10mm，间隔24小时），养护3天；

-发霉墙面：先使用除霉剂（浓度1:10稀释）喷涂，静置30分钟后用硬毛刷清理，清水冲洗2遍，干燥48小时后满刮耐水腻子2遍（每遍厚度≤1mm，间隔12小时），打磨至200目砂纸无明显划痕；

-整体墙面：满涂抗碱底漆1遍（滚涂均匀，耗量0.15kg/㎡），面漆2遍（第二遍与第一遍间隔4小时，耗量0.2kg/㎡），颜色与原墙面色号（NCSS2002-Y90R）一致。

2.吊顶修复：

-石膏板开裂处：沿裂缝切割V型槽（深度为板厚2/3），清理灰尘后嵌入弹性腻子（型号：XX牌K-300），粘贴50mm宽耐碱玻纤网格布，表面刮腻子找平；

-变形吊顶：拆除原龙骨，更换为热镀锌轻钢龙骨（主龙骨间距≤1200mm，副龙骨间距≤400mm），重新安装12mm厚防潮石膏板（错缝拼接，留3mm伸缩缝），接缝处用嵌缝膏+网格带处理。

3.地面修复：

-松动地砖：起出原砖，清理基层浮灰，用1:2干硬性水泥砂浆（水灰比0.3）重新铺贴（砂浆层厚度30mm），调整水平后用橡皮锤夯实，24小时内禁止踩踏；

-环氧地坪起砂：用角磨机打磨至混凝土基层（露出骨料），清理灰尘后涂刷环氧底漆（渗透型，耗量0.2kg/㎡），刮涂环氧中涂（添加石英砂，厚度1mm），最后滚涂环氧面漆2遍（耗量0.3kg/㎡）。

（二）办公室区域维修

1.门窗维修：

-渗水铝合金窗：拆除原密封胶（深度≥5mm），用丙酮清理界面，嵌入20mm宽泡沫棒（密度≥30kg/m3），打注硅酮耐候密封胶（厚度≥6mm，宽度≥12mm），成型后养护24小时；

-变形窗扇：调整五金件（合页、锁点），校正框体垂直度（误差≤2mm），更换老化胶条（三元乙丙材质，压缩永久变形≤20%）。

2.墙面渗漏处理：

-查找渗漏源（通过闭水试验确认卫生间或空调冷凝水管道），修复管道破损处（PPR管采用热熔连接，金属管焊接后做防腐）；

-受损墙面按“公共区域墙面处理”工艺施工，额外增加1.5mm厚聚合物水泥防水涂料（涂刷2遍，间隔6小时）。

（三）设备设施专项维修

1.屋顶防水：

-清除原防水层（包括保护层、防水卷材）至结构层，清理基层（无浮灰、油污，含水率≤9%）；

-涂刷基层处理剂（氯丁胶乳沥青，耗量0.3kg/㎡），铺设4mm厚SBS改性沥青防水卷材（满粘法，搭接宽度≥100mm，热熔封边）；

-增设50mm厚C20细石混凝土保护层（内配Φ6@200双向钢筋网），分仓缝间距≤6m，嵌填密封膏。

2.中央空调系统：

-破损保温层：拆除原橡塑保温（厚度≥30mm），清理管道表面，涂刷防锈漆2遍（间隔4小时），重新包裹50mm厚B1级橡塑保温棉（用铝箔胶带密封接缝）；

-松动支架：补焊脱焊点（焊缝高度≥6mm），增设斜撑（与水平夹角45°），涂刷防火涂料（厚度≥1.5mm，耐火极限≥1小时）。

三、施工组织与管理

（一）项目管理机构

成立专项维修项目部，设项目经理1名（具备建筑工程一级建造师资格）、技术负责人1名（中级工程师，5年以上