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房地产公司招投标工作管理办法

为规范房地产开发项目招投标活动，维护公司合法权益，保障项目质量与成本可控，结合国家相关法律法规及企业实际管理需求，制定本管理办法。本办法适用于公司所属全资、控股及实际控制的房地产开发项目，涵盖勘察、设计、施工、监理、材料设备采购等工程及服务类招标活动。

一、管理原则

（一）公开公平公正原则。招标信息发布、资格审查标准、评标办法及结果公示全程透明，确保所有符合条件的潜在投标人享有平等参与机会，禁止设置倾向性条款限制竞争。

（二）风险可控原则。重点关注投标人资质、业绩、财务状况及履约能力，通过资格预审、实地考察等方式筛选优质合作方，避免因供应商能力不足导致工期延误或质量缺陷。

（三）成本优化原则。以技术标准为基础，结合市场行情与项目定位，通过合理设置招标范围、付款条件及评标权重，在保证质量的前提下实现成本最优，杜绝低价恶性竞争或高价低效采购。

（四）廉洁合规原则。严格执行国家《招标投标法》《政府采购法》及企业内部廉洁制度，严禁通过围标、串标、虚假招标等方式谋取不正当利益，所有参与人员须签署廉洁承诺书，接受监督。

二、组织架构与职责

（一）决策层：公司总经理办公会负责审批重大招标事项，包括单次招标估算价超过1000万元的工程类项目、500万元的材料设备类项目及战略合作框架协议；审定招采管理制度修订、供应商库准入退出标准等重大事项。

（二）管理层：招采管理中心为招投标工作统筹部门，主要职责包括：1.制定并完善招投标管理制度、操作流程及配套模板；2.建立并维护供应商库，组织供应商准入评审、年度评价及动态清退；3.审核各项目公司招标计划，监督招标流程执行；4.组织跨区域或重大项目的联合招标；5.协调解决招标过程中的争议事项，配合审计部门开展专项检查。

（三）执行层：各项目公司（或事业部）为具体招标实施主体，负责编制本项目招标计划，组织资格预审、招标文件编制、发标答疑、开标评标等工作；配合招采管理中心完成供应商考察、后评估等事项；负责中标合同谈判及履约跟踪。

（四）监督层：公司审计监察部负责招投标全流程合规性监督，重点检查招标方式选择、资格审查标准、评标过程公正性及廉洁风险点，受理供应商投诉并开展调查，对违规行为提出处理意见。

三、招标流程规范

（一）招标计划编制与审批

项目公司需在项目启动阶段，根据开发计划、成本预算及设计进度，编制《年度招标计划》，明确招标内容、估算金额、招标方式、预计启动及完成时间。计划需包含但不限于：主体施工、装修工程、景观工程、电梯采购、消防设备等关键标段。

招标计划需经项目公司总经理审核，报招采管理中心复核。单次招标估算价超过3000万元的工程类项目、1000万元的材料设备类项目，需追加报总经理办公会审批。因设计变更、工期调整等原因需调整计划的，项目公司应提前15个工作日提交《招标计划调整申请》，说明调整原因及影响，按原审批流程重新备案。

（二）招标方式选择

1.公开招标：适用于技术复杂、潜在投标人较多且估算价超过2000万元的工程类项目，或500万元以上的材料设备类项目。需在政府指定平台或公司官网发布招标公告，公告期不少于5个工作日。

2.邀请招标：适用于已建立战略合作关系的优质供应商、技术标准统一的通用类采购（如水泥、砂石），或因工期紧张无法开展公开招标的项目（需提供工期紧急证明）。受邀投标人数量不少于3家，需从供应商库中选取并经招采管理中心备案。

3.直接委托：仅适用于以下情形：（1）涉及专利、专有技术等唯一供应商；（2）原合同范围内的追加采购（追加金额不超过原合同金额的10%）；（3）政府指定或抢险救灾等特殊项目。直接委托需提交专项报告，经招采管理中心审核、总经理办公会审批后方可实施。

（三）资格预审管理

采用公开招标或邀请招标的项目，需开展资格预审（简易采购除外）。资格预审文件应明确以下内容：

-资质要求：施工类需具备建筑工程施工总承包二级及以上资质，设计类需具备工程设计综合甲级或相应专业甲级资质，材料设备类需提供产品生产许可证、检测报告及类似项目供货业绩；

-业绩要求：近3年承担过不少于2个类似规模项目（需提供合同关键页及验收证明）；

-财务要求：提供近2年审计报告，资产负债率不高于70%，流动比率不低于1.5；

-信誉要求：未被列入失信被执行人名单，近3年无重大质量安全事故或合同违约记录（以“信用中国”网站查询结果为准）。

资格预审由项目公司牵头，组织工程、成本、招采部门代表组成3-5人预审小组，按“资格条件符合性+业绩评分”方式评审（其中业绩评分占比不低于40%）。通过预审的投标人数量原则上为5-7家（技术特别复杂项目可放宽至10家），不足3家的需重新发布资格预审公告或调整招标