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物业公司及物业顾问公司
招标管理工作指引
流程概述
流程目的
从使用角度的要求参与施工质量管理和成品保护，尤其是在设备设施方面避免在设计，选型和安装等环节上的先天不足。另外，选择一个社会信誉良好的称职的收费合理的物业管理或物业顾问单位，对提升公司的品牌效应也将起到不可低估的作用。
适用范围
适用于公司所有项目的物业公司及物业顾问公司的管理工作。
定义
无
流程要素描述
支持文件供应链管理工作指引
支持文件
供应链管理工作指引
合同管理工作指引
客户服务管理流程
流程CP点
供方选择
确定物业服务标准及取费标准
与物业公司工作的衔接与划分
责任部门
主导部门：招标采购部
参与部门：
项目部、前期规划部、计划运营部、销售客服部、项目管理部、财务部
流程KPI
销售供方入围评审的严格性
设计方案评审通过率
招标流程执行规范性
物业供方履约评价的准确性
输入条件
合同约定入住日期
项目运营计划
相关资料准备
输出结果
物业顾问公司选定
物业公司选定
物业管理合同
物业公司及物业顾问公司招标管理
工作指引
流程CP点描述
CP点
对流程的影响
控制要点
难点/风险点提示
1、确定物业服务标准及取费标准
根据项目不同定位确定不同物业服务标准及取费标准，既是对销售的促进，也有利于公司品牌提升
·物业服务标准的标准化
·判断取费合理性
·判断服务与取费的匹配
2、与物业公司工作的衔接与划分
尽量明确公司与物业在项目后期的工作界面，有利于后续工作的顺利开展
·后期工作的职责划分
·在合同中约定工作界面
工作程序
物业顾问公司选定方式
招标：包括公开招标和邀请招标，是指由招标方按照既定程序，发布招标公告，供应商或承包商平等参加投标竞争，招标方从中择优选择中标者的招标方式，一般都需要完成发布招标信息、资格预审、投标方回标、评标定标、合同授予等主要环节。
议标（或称“方案比选”）：实质上即为谈判性采购，是采购方与几个供方之间通过表述采购需求、供方提供相关方案以证明提供产品或服务的能力、双方谈判等环节，而最终达到采购目的的一种采购方式。
直接委托：是当采购方认为可提供合格服务或产品的供方唯一、无需通过多个供方竞争比选方式确定合作方的，可经过公司内部审批，直接进入到合同谈判的方式，亦可认为是独家议标。
物业顾问公司招标前准备
销售客服部在（规划/单体）方案设计评审会之后进行物业方案策划，组织完成《物业管理方案》上物业策划评审会评审，根据评审会达成事项修改完善物业管理方案。
销售客服部根据物业管理方案、项目运营计划及合同约定入住时间，编制物业顾问公司招标工作计划（含采购方式），报招标采购部、销售客服主管领导审核，总经理审批确定后执行。
招标采购部组织成立评标小组，评标小组成员一般包括销售客服部、财务部、计划经营部、招标采购部及项目管理部相关人员。
招标
物业顾问公司的招标过程，由招标采购部组织实施。
招标采购部根据确定的物业顾问公司选定计划，发出招标或招标意向通知，收集汇总应标单位反馈信息。
组织意向单位的考察：招标采购部组织评标小组人员对物业顾问公司进行考察，，对物业顾问公司的组织结构、取费标准、项目运作方式、内部审核机制、项目实例及客户反映、市场业绩和获奖情况等各方面进行了解以后并编制《供方选择审批表》。
资格审查和入围单位确定：报名截止日期后，招标采购部对报名的投标单位进行资质审查。主要审核企业营业执照和企业资质等级证书，同时通过各种途径考察其已承担项目的物业管理水平和履约情况。从中选择三到五家参加投标，经招标评审小组审批后书面通知对方在约定的时间领取招标文件。
销售客服部收集整理项目相关政府审批文件、《物业服务招标项目简介》(需填写《物业服务招标项目简介确认单》并经过部门经理审批)等物业顾问招标相关资料，招标采购部组织完成招标文件的编制工作，销售客服部负责招标文件技术标部分，财务部负责招标文件商务标部分，招标采购部负责组卷完成物业顾问公司招标文件，报总经理审批。招标文件应包括以下内容：
招标公告或邀请书，内容包括拟招标的物业顾问公司名称，投标单位的资质条件，投标单位的报名截止日期，以及联系地址、电话，招投标全过程公证的公证机关名称等有关事项。
招标书，内容包括总体说明（如占地面积、房屋类型与数量、设施设备和场地情况、市政条件、物业移交日期），物业管理要求（如基础服务管理、特约服务，物业管理委托期限、物业管理服务收费限额，物业管理考核标准及奖惩措施等）；
投标须知（如投标书编制要求，投标、踏勘、答疑、开标等时间）。
草拟评分标准。
草拟委托管理合同。
发标与答疑：招标文件审批确定后，销售客服部取得《北京市物业管理招投标活动备案表一》，招标采购部发投标邀请书。
由招标采购部负责发标和并组织答疑，销售客服部负责形成《答疑会议纪要
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