房地产项目计划运营管理流程.docVIP

地产项目计划运营管理流程

流程概述

流程目的

明确项目经营开发计划的逐级分解、编制与审批过程，提升项目运营能力，有效控制项目目标，实现公司战略意图。

适用范围

适用于公司所有项目的项目经营开发计划管理。

定义

项目开发计划：以项目为单位、项目开发全周期为时限范围，包含自土地获得至竣工交付房地产开发的全部业务活动，计划管理范围包括项目开发经营目标及市场营销、规划设计、前期工程、招标采购、工程进度计划等节点计划。

流程要素描述

支持文件项目拓展

支持文件

项目拓展及论证管理流程

流程CP点

项目投资策划

项目开发计划分类分级控制

项目节点计划模板

项目开发计划制定程序

责任部门

主导部门：

计划经营部

参与部门：

各部门

流程KPI

项目节点计划完成率

项目计划偏差及时上报率

输入条件

公司战略规划及年度经营计划

项目可研阶段主要结论

输出结果

项目经营开发各级计划

计划运营

管理流程

流程CP点描述

CP点

对流程的影响

控制要点

难点／风险点提示

项目开发计划分类分级控制原则

明确项目开发计划的管理主体和基本原则，通过分级管理，达到公司监控和灵活性的兼顾

·三级计划体系（项目总体实施计划/年度计划/月度计划）

——

项目投资策划

项目投资策划是对项目整体开发策略及经营开发计划内容的整体规划，体现了公司项目投资的最初意愿，应作为项目经营计划细化及执行的总纲，力求避免开发意图的随意变动以及因此带来的负面影响

·项目投资策划在项目定位及产品策划完成之后编制

·各专业协同配合

·相关内容见模板

·项目投资策划的执行能力体现了公司的项目运作和控制能力，但现实中确实会因各种因素影响其最初意图的实现

项目节点计划模板

是实现公司计划管理标准化的工具，对深入研究分析项目运营有参考意义

·项目一、二、三级节点计划（模板）

·各专业专项计划（模板）

项目经营开发计划制定程序

明确计划管理实施操作程序

·详见流程说明

·计划协调、督办，资源调度，工作复杂性和综合性较高，需要高层管理人员和相关部门的理解和支持

工作程序

项目标准工期管理

公司确定不同类型项目的标准工期，以指导项目的进度计划制定，同时作为项目进度计划考核的依据。

计划经营部组织确定项目前期阶段（从项目开发权取得至开工之前）的二级节点的标准工期；

项目管理部负责确定工程实施阶段的二级节点的标准工期。

项目标准工期原则上不调整，如遇特殊情况需要调整的，由项目部经理提出申请，项目管理部和计划经营部审核，报总经理审批。

项目经营开发计划体系

项目整体计划体系：

计划/策划名称

牵头部门

编制时机

编制依据

审批

项目运营目标书初稿

计划经营部

土地获取后7日内

项目可行性研究报告

总经理

项目运营目标书定稿

计划经营部

定位策划报告审批后7日内

项目定位及产品策划报告

董事长

项目二级节点计划（里程碑计划）

计划经营部

项目运营目标书审批后7日内

项目运营目标书

总经理

《项目总体实施计划》

项目部

取得规划方案复函后10日内

项目运营目标书

计划经营部经理

专项计划体系：

计划/策划名称

牵头部门

编制时机

编制依据

审批

项目设计计划

前期规划部

项目开发节点计划通过后一周内

项目二级节点计划（里程碑计划）

部门经理

报批报建计划

前期规划部

项目开发节点计划通过后一周内

项目二级节点计划（里程碑计划）

部门经理

营销作业计划

销售客服部

项目开发节点计划通过后一周内

项目二级节点计划（里程碑计划）

部门经理

项目施工计划

项目管理部

项目开发节点计划通过后一周内

项目二级节点计划（里程碑计划）

部门经理

工程采购计划

招标采购部

设计进度计划或项目施工计划确定后5天内（取最晚时间）

项目二级节点计划（里程碑计划）

部门经理

开盘工作计划

销售客服部

开盘前2个月

项目二级节点计划（里程碑计划）

部门经理

产品交付计划

销售客服部

入伙前3个月

项目二级节点计划（里程碑计划）

部门经理

项目资金计划

财务部

工程采购计划确定后10天内

项目二级节点计划（里程碑计划）

部门经理

除上述专项计划外，还包括：《竣工验收计划》《开放区开盘专项进度计划》、《配套计划》、《项目报建计划》、《项目采购计划》、《项目风险管理计划》

项目开发计划的编制程序：

总经理办公会下达项目开发指令，计划经营部依据各部门提供的各自专业方面的项目开发策划建议，组织项目前期策划会，进行项目的资源分析与风险点分析。公司高层、各职能部门负责人、项目部相关人员参加评审。

计划经营部在项目前期策划会后，根据会议结论，编制《项目运营目标书》初稿，提出项目开发主要运营目标，并制定项目开发一级节点，经董事会审议通过后，分发各职能部门。

《项目运营目标书》是对项目整体开发策略及经营开发计划内容的整体规划，体现