【华创-2025研报】商业地产行业跟踪报告：行业分化，强者恒强.pdfVIP

行业研究

证券研究报告房地产2025年12月31日

商业地产行业跟踪报告

推荐（维持）

行业分化，强者恒强

❑头部商业地产公司通过提档升级、扩大面积、改造等巩固购物中心在区域或城华创证券研究所

市的竞争地位。2025年4月底以来商业地产公司股价普遍上涨，主因底层资

产稳定性被市场认可后受益于Hibor利率下降及美联储降息。2024年商圈内证券分析师：单戈

头部购物中心租金基本没有下跌以及多数商圈过去10年TOP1的购物中心几

邮箱：shange@

乎没有变过均能验证其稳定性。当前高能级城市人均商业面积较高甚至过剩，

执业编号：S0360522110001

购物中心分化明显，商圈内体量较小的尾部玩家客流与出租率下滑、甚至闭店，

头部玩家通过提档升级、扩大面积、改造等方式不断巩固其在城市或区域的竞证券分析师：杨航

争地位。邮箱：yanghang@

❑恒隆地产V.3策略意在扩大存量项目规模、可见度及可达性，快速拿下多个存执业编号：S0360525090001

量改造项目。1）2025年9月恒隆地产公布V.3策略，当下阶段聚焦于存量项

目再投资而非扩张新项目，精选现有项目再投资，并全面提升顾客体验，进一行业基本数据

步扩大项目规模、可见度及可达性。2）一方面因为高能级城市人均商业面积占比%

过剩，想要巩固优势地位必须保持在商圈内的可逛性，最好的方式就是提升面股票家数(只)1070.01

积、增加品牌数量。另一方面恒隆地产优势项目如上海恒隆广场购物中心体量总市值(亿元)11,885.090.97

较小，可租赁面积约5.5万平，制约了业态及品牌的丰富度。3）恒隆地产V.3流通市值(亿元)11,397.161.16

策略进展较快，目前已有5个项目，包括上海、杭州、无锡、昆明项目。其中

2025年12月公布的南京西路1038号商业运营项目，其前身为南京西路“金相对指数表现

三角”之一的梅龙镇广场，位于核心项目上海恒隆附近，由恒隆地产以20年

%1M6M12M

运营租赁形式经营，将为恒隆地产在南京西路的项目增加约9.6万平方米的总绝对表现-5.3%6.6%-1.5%

建筑面积（含购物中心、写字楼、酒店），扩大约44%至约31.2万方。面积扩相对表现-8.1%-11.5%-17.8%

大后还能保障在南京西路商圈及上海的优势地位，抵御大体量竞争者的冲击，

释放业绩的同时有望长期支撑业绩稳定性。2024-12-31~2025-12-30

21%

❑太古地产项目头部地位不断巩固，三里屯太古里等项目重奢品牌如期开业。1）

太古地产购物中心目前有9个，基本均为商圈头部项目。主因太古地产以长期9