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H房地产公司的纳税筹划方案设计案例

目录

TOC\o1-3\h\u17258H房地产公司的纳税筹划方案设计案例 1

297901.1纳税筹划方案设计思路 1

161291.2在项目前期筹备环节的纳税筹划 2

230251.2.2筹资方式的选择 4

185221.2.3开发方式的选择 6

147571.3在项目建设环节的纳税筹划 8

4181.3.1工程发包方式的选择 8

86361.3.2供货商的选择 8

138631.3.3开发成本的筹划 10

173891.4在项目销售环节的纳税筹划 11

322491.1.1销售定价的筹划 11

62531.1.2销售方式的选择 12

223261.1.3销售收入的筹划 13

308781.5在项目清算环节的纳税筹划 14

88441.5.1剩余资产的处置方式 14

174061.5.2清算时间的筹划 15

258301.6H房地产公司纳税筹划方案预期效果 15

1.1纳税筹划方案设计思路

本章将H房地产公司的项目开发流程分为四步，分别开展科学、合法的纳税筹划方案设计，包括前期筹备环节、建设开发环节、销售环节、清算环节，项目详细流程如图4-1所示：

确定需要筹集的资金额，确定合理的筹资方案，确定开发方式、取得土地使用权

确定需要筹集的资金额，确定合理的筹资方案，确定开发方式、取得土地使用权

前期筹备环节

前期筹备环节

确定工程发包方式，选择供货商，前期工程，建筑安装工程，基础设施建设，公共配套建设，竣工结算

确定工程发包方式，选择供货商，前期工程，建筑安装工程，基础设施建设，公共配套建设，竣工结算

建设环节

建设环节

确定销售价格和销售方式，进行日常销售业务，签订商品房买卖合同

确定销售价格和销售方式，进行日常销售业务，签订商品房买卖合同

销售环节

销售环节

清算环节对剩余资产进行处置，税款清算

清算环节

对剩余资产进行处置，税款清算

图4-1H房地产公司项目开发流程图

本章将在第二节至第五节，按房地产项目开发的四个环节分别设计纳税筹划方案，每个环节包含两到三种可以纳税筹划的点，并分别进行详细描述，本文纳税筹划方案的设计框架如表4-1所示。

1.2在项目前期筹备环节的纳税筹划

1.2.1组织形式的选择

房地产公司在选择跨区域开发业务的时候，由于项目所处区域的改变会建立新的分支机构，通常划分为分公司和子公司两个类型。不同类型的公司组织形式与所纳税额之间有密切的关系，因此也会直接影响公司的经济收益。因此，房地产公司在项目正式开始之前必须处理的一个重要问题就是选择哪一种开发主体，是创建子公司还是创建分公司，不同的组织形式对企业的纳税筹划空间有较大的影响。

（1）分公司和子公司的差别

参考我国的公司法和所得税税法有关内容要求，企业可以创建有法人资格的子公司，成为自主运营的纳税人，可以自行担负纳税义务；也可以创建没有法人资格的分公司，由总公司集中核算上缴税款，即分公司的盈利和亏损全部纳入总公司合并纳税，而母子公司之间则无法抵消，需要各自分别申报纳税。公司在创建初期投入的成本比较高，短时间内无法取得收益，极大可能会发生亏损。在总分公司组织形式下，分公司的损失能够并入总公司收益中冲减，降低了总公司的应纳税所得额，应缴税额也会减少，因为分公司不是单独的法人，总分公司间进行的转移资产行为和所有权变化没有任何关系，因此不用缴纳更多的税费。在母子公司组织形式下，子公司必须进行单独核算，在出现相同亏损的时候，不能把亏损金额与母公司合并申报企业所得税，处理方法是从下一年开始算起，允许在五年内用于弥补亏损。

（2）不同组织形式对企业所得税的影响

假设公司要实现股东权益最大化，两种形式下的数据和其他条件一样，用TP代表利润总额，用PTA代表税后利润，用TC代表税前扣除总成本费用，用TR代表收入总额。参考我国实施的税费政策和有关法律条文，在总分公司组织形式下，要缴纳的企业所得税为：

PTA汇总1=（TR总－TC总＋TP分）×（1-25%）=（TP总＋TP分）×（1-25%）

在母子公司组织形式下，企业所得税的表达式为：

PTA母=（TR母－TC母）×（1-25%）=TP母×（1-25%）

PTA子=（TR子－TC子）×（1-25%）=TP子×（1-25%）

假设两种形式下的盈利相同，TP子＝TP分

①TP子=TP分0时：

当分公司和子公司当期全都亏损的时候，前者没有法人资格，当期的亏损全部纳入总公司的收益中计算，进行税前扣除，合并后得到以下表达式“PTA汇总1＝（TP总＋TP分）×（1-25%）”；子公司作为独立法人，没有收益的时候不用缴纳企业所得税，发生