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河北

案例二

廊坊市安次区龙河中心案例

（再开发类型：低效商业办公用地用途转换）

一、项目基本情况

龙河中心项目位于廊坊主干道-南龙道南侧，东邻安次

区政务服务中心，地处廊坊城市新中心，区位交通条件优越。

廊坊市城区房地产开发有限公司分别于2012年、2014年通过

出让方式取得，面积2.87公顷，原规划容积率3.0，总建筑

面积11.58万平方米，用途为商务金融用地，拟建设一座集

酒店、写字楼、创业公寓于一体的商务商业中心。2018年项

目规划方案获批，目前已建成建筑面积4.65万平方米，包括

3栋公寓和1栋商业，已建成部分虽取得预售证，但受市场环

境等因素影响未销售，企业资金回笼困难，项目整体处于烂

尾状态。

该项目地块位于安次区龙河高新区，周边已有安次万

达、红星美凯龙等多个成熟商业，原有的功能定位已不适应

市场和发展需求。经市场调研，随着龙河高新区企业入驻，

将新增大量的就业人口，对高品质住宅需求旺盛。为积极推

进商办用房去库存，市自然资源和规划局坚持需求导向，主

动靠前服务，将龙河项目列为全市低效用地再开发首批示范

项目，通过商务办公用地用途转换，鼓励企业继续投入建设

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资金3.97亿元，盘活存量资产2.66亿元，实现政府增收0.51

亿元。

二、改造主体和改造模式

(一)改造原因

随着商业业态变化，商铺空置率上升，叠加房地产市场

深度调整，商业地产发展举步维艰，项目原计划建设的酒店、

写字楼等不适合市场发展趋势，项目原产品为商务公寓，普

遍户型较小，与市场需求不符，开发商难以继续按照商务金

融用地建设。项目长期处于建设停滞状态，未能实现预期效

益，已成为制约提升区域经济活力和城市品质的包袱，严重

影响了城市形象和招商引资环境，给城市管理和社会稳定带

来持续压力。

(二)改造主体和模式。

项目引入中国金茂，结合龙河高新区企业发展，以及高

层次人才居住需求，重新定位项目功能，推动落实存量商业

办公用地用途合理转换,提升资源节约利用水平。

三、取得成效

(一)加快盘活资产，激活经济动能。通过低效用地用途

转换，拉动企业持续投资，推动原有资金投入回款，特别是

中国金茂作为负责龙河高新区整体运营的央企,将部分项目

收益支持新一代信息技术、高端装备制造、现代服务业等产

业发展。

(二)完善配套设施，提升空间品质。在改造地块内植入

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创业人才共享中心、社区服务中心等配套功能，形成15分钟

便民服务圈，构建“生态+生活+服务”三位一体的社区体系，

沿南龙道新建3栋住宅重塑城市界面，整合北侧城市绿地打

造中央大花园景观生态系统，营造“自然笼罩式生态、健康

生活氛围、邻里社交距离”的社区公园。

(三)平衡职住功能，吸引人才落户。以现有3栋公寓为

载体，以服务龙河高新区企业从业人员居住为重点，满足“单

身-两人家庭-三人家庭”梯度化购房需求;对现有公寓中不

满足日照要求的13套房屋进行功能调整，打造长租、短租相

结合和共享空间相融合的人才公寓，保障居住和社交需求。

(四)示范引领带动，形成辐射效应。龙河中心项目作为

全市首个存量商业办公去化项目，其盘活不仅帮助企业顺利

回笼资金，还增加了政府收益，补齐了设施短板，提升了周

边土地价值，为后续同类低效用地盘活提供借鉴。

四、主要做法

贯彻落实党的二十届三中全会关于“优化城市工商业土

地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利

用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地”要求，落实

传导国土空间总体规划，衔接详细规划及专项规划，以规划、

土地政策创新融合为主线，打好“四案合一+用途转换+功能

重构+三师共创+政策集成”组合拳，提质效、破难点，优服

务、强支撑，充分释放改革动能。

(一)规划引领功能重构。充分发挥规划引领作用，推动

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项目未来功能由“商务商业中心”向“美好生活社区”转变。

一是编制《龙河中心再开发综合实施方案》并纳入街区级详

细规划，经评审、审查、审批后落地执行；二是科学调控指

标,将容积率从3.0降至2.2、绿地率从24%提升至35%