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江西

案例十五

萍乡市赣西国际港·公路港建设案例

（再开发类型：盘活低效工业用地发展物流仓储产业）

一、基本情况

萍乡市湘东区依托工业园沪昆铁路专用线优势，紧密对

接湘赣边区域物流发展需求，建设赣西国际港·公路港项目，

该项目定位为集大宗散货仓储、区域分拨、城乡配送、商业

办公于一体的现代化综合性公路港物流枢纽。

项目位于湘东工业园北侧，东接320国道，北邻沪昆铁

路，交通区位优势显著。项目于2024年4月启动，总用地

面积234亩，规划建筑面积6.41万m²，涵盖物流仓储与商

业配套两大功能板块，预计2025年底投入运营。项目建成

后，将进一步完善湘赣边区域物流网络，提升货物集散效率。

二、改造主体和改造模式

（一）低效原因

该地块原权利人为江西省天翊实业有限公司，2003年取

得国有土地使用权，用于煤矿配套运煤货场。2014年，受煤

炭产业政策调整影响，企业经营不善申请破产清算。2016年，

经法院公开拍卖，该地块由国有企业承接，长期出租作为物

流仓储用地使用。但因缺乏系统性规划和有效投入，土地利

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用长期处于粗放低效状态，亟需改造提升。

（二）改造主体和模式

项目采用“政府统筹、国企实施、市场运作”联动模式。

区政府负责统筹协调，国有企业作为用地主体，负责项目投

资建设，并引入专业物流公司负责项目招商及运营。同步建

立“六统一”的工作机制，即由政府统一规划、统一收储，

经统一供应后，由国有企业统一开发、统一配套，交由物流

公司统一运营，实现全流程闭环管理，有效避免再次低效风

险。

三、低效用地再开发取得的成效

（一）提升土地利用效率

项目用地总面积234亩，其中盘活存量低效建设用地186

亩。改造后，项目总建筑面积由0.2万m²提高至6.41万m²，

净增6.39万m²；预计项目投产后，年产值可达8000万元。

地块建筑面积、亩均经济效益均大幅增长，土地集约利用水

平明显提升。

（二）完善物流枢纽功能

项目构建“原材料直达工厂、产成品高效分拨”的精准

物流服务体系，有效弥补湘东工业园物流枢纽的功能短板，

优化土地空间布局，为萍乡市成功获批“生产服务型国家物

流枢纽承载城市”提供有力支撑，为资源枯竭型城市的转型

发展注入强劲动力。

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（三）推动区域协同共赢

项目通过优化区域物流供应链体系，降低园区及周边企

业综合物流时间及成本约20%，铁路出口运输时间及成本节

约40%，创造了就业岗位约120个，辐射效应带动了周边交

通、商业等基础设施配套升级，促进区域协同发展。

四、主要做法

（一）科学规划“谋布局”

湘东区紧扣现代物流高质量发展战略，以低效用地再开

发试点为契机，构建生产服务型现代物流体系。在编制详细

规划时，将湘东工业园北侧、姚家洲火车站北侧等沪昆铁路

沿线的大片低效用地统一规划为物流仓储用地（存量建设用

地比例达77.85%）。同时，整合成熟片区，创新打造“一港

十区”的空间布局。规划调整腾退原先占用耕地的物流仓储

用地，减少占用新增建设用地指标约380亩、耕地约80亩，

缓解了湘东区耕地占补平衡指标、新增建设用地指标不足压

力。

（二）统一储备“整零散”

响应萍乡市作为生产服务型国家物流枢纽承载城市的

发展战略，区政府收储近600亩土地用于发展物流仓储产业。

其中，政府牵头统一收储本项目用地234亩，整合了三类用

地。一是国有企业司法拍卖取得的136亩破产企业用地，经

政府收回纳入土地储备库；二是政府与工业园管委会协商一

致后依法收回的50亩园区低效工业用地，为重新高效利用

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奠定权属基础；三是完成征收报批的48亩集体土地，在切

实保障农民权益的前提下，采用“高标准补偿标准+阶梯式

奖励政策”方式对项目内23栋房屋征地拆迁，将地块纳入

项目整体开发。通过政府主导、国企运作，成功将这三类产

权分散、利用低效的存量土地资源整合为权属清晰的项目用

地。

（三）整体供应“聚规模”