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案例六

南通市崇川区沿江化工码头腾退片区整体改造案例

（再开发类型：政府实施片区生态综合整治）

一、项目基本情况

南通市主城区南部的狼山、军山、剑山、黄泥山、马鞍

山临江而立，加上周边的长江岸线区域，统称为五山及沿江

地区，总面积17平方公里、沿江岸线约14公里。历史上大

量码头堆场、工业厂房占据沿江岸线，硫磺、铁矿砂等物资

露天堆放，生态环境退化，土地长期处于低效利用状态。化

工围江、码头林立、岸线被占，港口、企业、居民交错混杂，

“滨江不见江、近水不亲水”的困境日益凸显。

南通市坚决贯彻“共抓大保护、不搞大开发”重要指示

精神，统筹推进该区域“产业退、港口移、城市进、生态保”。

坚持“产业退、港口移”思路，开展沿江企业、排污口、“小

杂船”等专项整治行动，“关”“移”并举，进一步优化布

局沿江生产、生活、生态岸线，构建功能明确、衔接顺畅、

联系紧密的生态绿色廊道和观光交通游线，将昔日污染严重

的码头堆场、工业闲置用地，转化为集生态涵养、运动休闲、

文旅体验于一体的复合型城市空间，实现了存量土地从“低

效沉睡”到“高效激活”的华丽转身。

二、改造主体和改造方式

南通市政府按照“政府系统谋划+国有公司实施”改造

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模式，全方位盘活沿江存量土地，由市属国有公司推进市场

化运作和后期管养。

三、低效用地再开发取得的成效

（一）生态效益显著提升

沿江的港口货运功能有序调整，腾退低效利用空间，区

域共拆迁“散乱污”企业203家，清理“小杂船”162条

（户），拆除各类违建6.5万平方米，腾退修复岸线5.5公

里，新增森林面积6平方公里，累计修复岸线12公里，森

林覆盖率达80%，促进林地、绿地、湿地“三地”相融，绿

化、美化、文化“三化”相生，自然美、林草美、景观美“三

美”相映。沿江植被覆盖率大幅提升，长江南通段水质稳定

在Ⅲ类标准，鸟类、鱼类等生物多样性明显增加，昔日的“工

业锈带”彻底转变为“生态秀带”。

（二）社会效益持续释放

形成了以狼山森林公园、紫琅公园、南通植物园、啬园

等核心景区为“中轴”，以广场、中心、片级公园和社区小

游园为点缀，以沿江绿廊、沿路绿带为串联的“南通之链•

滨江绿道”。建成各类开放共享、全龄友好、功能复合的城

市公共活动空间，新增城市绿道贯通沿江岸线20公里，市

民休闲、运动、文旅的空间大幅拓展，“面向长江、鸟语花

香”成为市民可感可知的生活场景。​

（三）经济效益逐步显现

“生态+文旅”“生态+体育”等模式带动五山及滨江

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区域旅游产业蓬勃发展，2025年以来接待旅游人数超500万

次，带动周边餐饮、零售等产业发展，旅游收入近7千万元，

实现存量土地从“生态资产”向“经济资产”的转化。生态

产品供给能力大幅提高，生态价值和经济价值全面提升，促

进周边土地价值提升，为城市高质量发展注入新动能。

四、主要做法

（一）顶层谋划定方向，存量土地“入规”明路径

将“沿江生态”融入国土空间规划体系，把“生态优

先、绿色发展”的要求转化为可落地、可管控的空间蓝图。

将沿江创新协同发展带纳入“一主一副、两带四组团”的国

土空间总体格局，从顶层设计上确立了沿江地区“生态优

先”的发展定位。坚持多规合一，同时启动旅游策划、5A

创建规划等专项规划，将旅游规划、城市规划、景区发展规

划等统筹考虑，通盘考虑生态空间格局、自然要素配置，形

成一本规划、一张蓝图。

（二）系统修复优基底，存量土地“焕新”提品质

沿江存量土地的盘活，生态修复是前提。坚持山水林田

湖草沙系统治理，统筹推进该区域“产业退、港口移、城市

进、生态保”。南通市坚决关停严重污染环境的企业，积极

推动符合产业发展要求的企业向沿海地区转移、向工业园区

聚集。2016年起，南通以五山及滨江地区生态修复为突破口，

累计投入120亿元，通过对五山及滨江地区土地整治、水土

流失治理、植被恢复、水系连通、岸线环境整治、野生动物

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栖息地恢复等手段，还山以林、还江于民，优化长