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案例十七

青岛西海岸新区董家口化工园区改造案例

（再开发类型：政策工具叠加盘活化工园区低效工业用地）

一、项目基本情况

青岛董家口化工园区位于青岛西海岸新区，于2018年获

省政府批复，面积13.78平方公里，2023年8月完成扩区，总

面积达21.79平方公里，是山东省第一批重点化工园区。自

2018年园区获批以来，董家口经济区管委将低效片区改造和

产业园区发展相结合，加快低效土地整理开发，推动化工园

区“腾笼换鸟”，变土地存量为发展增量，获评全国2022年、

2023年、2024年最具发展潜力十强化工园区、2024年全国绿

色化工园区、全国智慧化工园区、全国化工园区综合竞争力

百强园区。目前，园区已入驻企业25家，年实现产值286亿

元。

二、改造主体和改造模式

2018年董家口化工园区批复后，国内外多家高端化工制

造企业拟与董家口经济区洽谈投资入驻事宜，但因化工园区

面积有限，园区内新增建设用地面积较少，土地成为制约项

目落地的关键因素。自2019年起，董家口经济区管委聚焦盘

活存量用地，由管委主导、各类主体参与，充分运用市场机

制，对化工园区规划进行修编升级，通过修规再提级、收回

再出让、招商再开发、集中再供应、先建再租赁等模式，将

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“挤”出的存量土地用于招商项目落地，实现土地集约节约

利用。

三、低效用地再开发取得的成效

改造前，化工园区区域内产业结构单一，产出效益低，

缺乏产业竞争力，土地开发强度较低。通过对低效产业用地

盘活利用，目前已完成1295亩低效用地再开发，落地7个产

业项目，并已全部竣工投产，亩均投资强度700万元以上、

亩均产值1000万元以上、亩均税收80万元以上；正在处置闲

置低效土地205亩，拟落地3个制造业项目、总投资86亿元。

同时，利用释放的土地配套建设了疏港铁路、化工管廊架、

蒸汽管道、中试基地等，进一步完善了园区路网和市政配套

设施，为园区企业提供了良好的生产经营环境。

四、主要做法

（一）修规再提级，“腾笼换鸟”招引项目落地

针对园区开发建设初期规划前瞻性、引领性不足，对准

入项目类别不明确，投资产出效益标准要求不高等问题，修

编《青岛董家口经济区产业发展规划》《青岛董家口化工产

业园总体发展规划》，将园区产业项目定位为高端精细化工、

新材料等，明确投资强度不低于1000万元/亩、亩均税收不

低于40万元/亩。根据修规后的产业布局，对不符合产业规

划的工业用地，采取腾笼换鸟的方式嫁接优质项目。对于不

符合产业定位的企业，董家口经济区协商引导其另行选址，

在原地块引入总投资65亿元的“链主”企业海湾化学项目，

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聚焦园区主导产业，实现土地效益跃升。

（二）收回再出让，“抛砖引玉”置换引新项目

针对企业拿地后未能适应外部市场和经济形势变化，生

产经营困难、部分土地低效利用等问题，董家口经济区开展

拉网式排查，建立低效用地、“僵尸企业”信息台账，梳理

12宗951亩低效用地，进行收回后再出让、再开发。阳煤恒

源化工项目，原计划总投资54亿元，2014年取得土地，合同

约定2015年开工、2017年竣工，但后期因项目资金链断裂，

投资计划搁浅，造成土地低效利用。对此，董家口经济区根

据投资协议和出让合同约定，对其使用的153亩土地进行收

回，并重新出让给惠城环保科技公司。目前惠城环保新材料

项目已投入运营，年产值3.5亿元。

（三）招商再开发，“蝶变换装”实现合作双赢

针对一次性拿地面积大，但受多种因素影响无法全部高

效利用，通过与企业协商，采取合作招商、自主招商等方式，

引进符合产业规划的项目，扩大投资规模，限期内完成供而

未用地块的开发利用。双星集团厂区内有270亩供而未用土

地，为尽快盘活该地块，董家口经济区积极推动双星集团以

土地作价入股方式与内蒙古幸汇国创重工有限公司合作，建

设绿色智能矿山装备产业园项目，研发生产160吨以上无人

驾驶新能源矿卡。

（四）集中再供应，“聚零为整”成片开发建设

园区原土地权属分散，国有建设用地、集体建设用地、

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农用地混杂，无法成片有效利用。为实现板块内