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案例十

金华市兰溪市蓝之梦纺织厂改造案例

（再开发类型：政企村联动改造低效工业片区助力共富）

一、项目基本情况

蓝之梦纺织未来工厂项目位于金华市兰溪市经济开发

区核心区域，项目规划总面积97.34亩（包含94.93亩国有

土地和2.41亩零星集体土地），该区块是兰溪市90年代最

早建设的纺织工业区之一，随着兰溪的工业快速发展，企业

停留在传统发展模式，逐渐成为技术落后、能耗偏高、市场

竞争力弱的低效区域。为焕发老工业区新活力、推动纺织产

业转型升级，兰溪市经济开发区通过“收回、置换、出让”

方式对地块进行多用途混合开发，引进纺织龙头企业，打造

纺织产业转型智能制造样板，带动区域纺织产业上下游协同

发展，实现从“兰溪织造”到“兰溪智造”的转变。同时，

项目规划利用置换后的2.41亩集体土地建设村集体共富项

目，带动村集体经济增长和保障长期收益。

该项目已于2025年5月完成土地收回和置换，并于同

年6月完成土地出让，项目总投资10亿元，固定资产投资

3.6亿元，项目规划为“工业+商业”混合功能用地，规划建

筑面积11.3万平方米，对比现状增加3.71万平方米。

二、改造主体和改造模式

（一）改造原因

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地块改造前为12家传统中小型工业企业的聚集区，呈

现出典型的低效用地特征：整体容积率仅为1.22，建筑密度

达60%。区域内厂房普遍老旧、空置率高，产业形态以低附

加值、劳动密集型的传统纺织加工为主，面临着技术落后、

能耗偏高、竞争力下降等发展瓶颈，亟待系统性改造注入新

动能。

（二）改造主体

项目实施主体为兰溪市经济开发区和浙江蓝之梦纺织

有限公司，其中兰溪市经济开发区负责土地收回和整合，浙

江蓝之梦纺织有限公司负责全生命周期建设和生产运营。

（三）改造模式

项目通过土地权属置换整合、推行“工业主导+商业配

套”混合开发、构建村企共富利益联结机制，实现区域更新、

产业升级与集体增收的多赢改造模式，实现区域空间焕新、

产业结构跃升、集体持续增收的三维一体多赢格局。

三、低效用地再开发取得的成效

蓝之梦纺织未来工厂项目改变了区块面貌，在产业升

级、空间重构、机制创新、区域带动等方面取得了明显成效。

（一）科学开发促升级，土地效能与产业能级“双跃升”

项目通过科学规划、整体开发，实现了土地资源的“凤

凰涅槃”。一是项目彻底改变了原有12家小型、低端加工

厂的产业格局，引入浙江蓝之梦纺织有限公司，建设牛仔行

业首家全产业链“未来工厂”。地块容积率从改造前的1.22

70

提升至2.0以上。二是产业形态转变，带来了产值与附加值

的跃升。新建年产5000万米功能性牛仔面料及800万条高

档服装的智能化生产线，预计亩均增加值不低于86.4万元/

亩、亩均税收不低于30万元/亩。智能化、绿色化生产方式

的引入，显著降低了单位产值的能耗与排放，单位排放增加

值预计不低于236万元/吨、单位增加值能耗小于1.43吨标

煤/万元，实现了经济效益与生态效益的双赢。

（二）机制创新破瓶颈，开发效率与权益“双保障”

通过创新土地置换机制与集体收益保障机制，破解了

“插花地”权属难题，激活了园区功能并保障了村集体长效

收益。一是通过等价置换，快速实现了83.59亩待出让土地

的权属统一、完整出让，项目整体推进周期大幅缩短。二是

保障村集体权益，通过集体土地收益反哺，村集体依靠共富

项目获得长期、稳定、可持续的收益。配套建设的商业服务，

极大弥补了传统工业园区的功能短板。

（三）集聚整合强辐射，区域经济与试点经验“双丰收”

项目成功激活区域发展动能，产业集聚效应与模式创新

价值双引擎驱动，实现区域经济活力迸发与试点经验价值凸

显的“双丰收”。一是区域经济活力迸发。项目可吸引大量

产业资本、先进技术、高端人才向开发区聚集，有效带动上

游产业（原材料供应、工业设计、检验检测等）和下游产业

（现代物流、服装智造、智能家纺等）配套产业蓬勃发展。

二是试点经验价值凸显。项目探索形成的“空间整合+产业