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20一月20262目录〔一〕§1房地产总体经济分析§2房地产与房地产业概述§3房地产开发程序§4开发商及其合作伙伴§5房地产空间市场分析§6房地产资产市场分析

20一月20263目录〔二〕§7市场研究§8可行性研究§9房地产市场营销§10房地产资产管理§11美国房地产开展概述

20一月20264§1房地产总体经济分析§1.1房地产空间市场§1.2房地产资产市场§1.3房地产体系§1.4空间市场和资产市场：四象限模型

20一月20265§1.1房地产空间市场§1.1.1房地产空间市场§1.1.2房地产空间市场供给§1.1.3房地产空间市场需求§1.1.4房地产空间市场价格

20一月20266§1.1.1房地产空间市场空间市场是指不动产(土地或建用地)的使用(或使用权)市场。这种类型的市场通常被称作房地产使用市场或房地产租赁市场.

20一月20267§1.1.2房地产空间市场供给〔A〕房地产空间市场供给是指房地产的所有者把所有房屋〔空间〕租赁给租赁者。典型的房地产市场供给曲线是条折线。起初供给曲线一般是垂直线或已完全丧失弹性〔至少是在一个短期或中期，甚至更长些时间〕。如果租金上涨高于重置本钱水平或长期边际本钱〔LRMC〕，新的建设就要产生了。

20一月20268§1.1.2房地产空间市场供给〔B〕租金空间数量节点Qnow存量边际成本上升边际成本下降长期边际成本房地产空间市场供给函数

20一月20269§1.1.3房地产空间市场需求房地产空间市场需求是指那些个人、家庭和公司希望使用的空间为了消费或生产的目的。

20一月202610§1.1.4房地产空间市场价格 租金俗称为在一个相对短期内暂时使用空间所付出的代价〔权力〕。

20一月202611§1.2房地产资产市场§1.2.1资本市场§1.2.2房地产资产价格

20一月202612§1.2.1资本市场大致来说，根据其特性资本市场可分为四类：他们是共或私人市场，以及根据资产交易特性分为权益或负债。公共市场私人市场权益资产基金房地产证券化共有基金房地产私人公司石油和天然气合作伙伴负债资产债券房地产抵押贷款证券化货币工具银行贷款整体抵押贷款债务风险

20一月202613公共市场和私人市场公众市场就是许多相类似的所有者，在资产市场里进行公共交易，这里有许多的买者和卖者，以公开的竞价方式进行交易。私人市场主要是指私人资产在单个买者与卖者之间进行交易，而他们之间的交易往往通过经纪人来完成。

20一月202614权益资产和负债资产 负债实质上是指借款人得到的对于未来所支付的现金流量的权利〔例如：利息支付〕。 权益是指对于先期根底资产产生的现金流量的剩余索取权〔例如，公司或物业〕。

20一月202615§1.2.2房地产资产价格价值〔价格〕=收益〔租金〕/资本化率 房地产资产租金，尤其是在商业地产，是一类似于其他形式的有形资本。 这样一来，房地产价格表现为收益〔即实质上的净租金〕除以资本化率。 Thecaprate：就是资本化率，即房地产收益除以房地产价值或价格。

20一月202616如何衡量资本化率资本化率由资产市场上资本投资的供给和需求来确定，基于以下三个因素。1.资本的时机本钱2.资本增长预期3.风险

20一月202617§1.3房地产体系前面已经为大家介绍了房地产系统的三个主要组成局部：空间市场、资产市场和开发市场。这里将介绍房地产的视觉系统，包括三个主要局部及其关系。空间市场供给(土地拥有者)需求(承租者)租金占有权新增地方国家经济开发产业预测未来资本市场资产市场现金流楼市价格市场确定利率上限供给(业主出售)需求(投资者购买)现金流信息收集与利用如果有发展有盈利吗？建造成本包括土地

20一月202618§1.4空间市场和资产市场:

四象限模型§1.4.1四象限图§1.4.2空间市场需求增长的变化§1.4.3资产市场需求增长的变化

20一月202619§1.4.1四象限图R*Q*P*C*建设(SF)价格$存量(SF)资产市场:建设空间市场:存量调整空间市场:预测租金租金$资产市场:估价

20一月202620东北象限描绘的是空间市场里租金预测。在这个象限里的水平轴线代表的是房地产空间市场里的物理存量，垂直轴线代表的是租金。因此，这个象限里的轴线表示的是房地产空间市场里价格除以数量的经典模型，下斜线DD表示的房地产空间市场的需求曲线。四象限图(A)

20一月202621西北象限描述的是资产