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农用地分等定级估价实施方案(细则)

一、总则

（一）目的与意义

农用地分等定级估价是对农用地的质量和价值进行综合评定的重要工作。其目的在于全面、科学、准确地反映农用地的质量状况和经济价值，为合理利用农用地、制定土地管理政策、进行土地流转、征收补偿等提供科学依据。通过分等定级估价，可以清晰地了解不同区域农用地的优劣差异，促进农用地资源的优化配置，提高农业生产效率，保障国家粮食安全和农业可持续发展。

（二）适用范围

本实施方案适用于本行政区域内所有农用地的分等定级估价工作，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。

（三）工作依据

1.法律法规：《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国农村土地承包法》等相关法律法规。

2.技术标准：《农用地分等规程》《农用地定级规程》《农用地估价规程》等国家和地方相关技术标准。

（四）工作原则

1.综合分析原则：综合考虑自然、经济、社会等多方面因素对农用地质量和价值的影响。

2.主导因素原则：突出对农用地质量和价值起主导作用的因素。

3.地域分异原则：充分考虑不同区域的自然和经济条件差异。

4.定量与定性相结合原则：将定量分析与定性判断相结合，确保结果的科学性和准确性。

5.动态更新原则：根据土地利用变化和社会经济发展情况，及时更新分等定级估价成果。

二、工作准备

（一）组织准备

成立由国土资源、农业、统计等相关部门组成的农用地分等定级估价工作领导小组，负责工作的组织协调和指导。同时，组建专业的技术队伍，承担具体的调查、分析和评价工作。

（二）资料收集

1.自然资料：收集地形地貌、土壤类型、气象资料、水文地质等自然条件资料。

2.经济资料：包括农业生产投入产出数据、农产品价格、土地承包流转价格等经济信息。

3.社会资料：人口分布、农业劳动力状况、农业基础设施等社会资料。

4.土地利用资料：土地利用现状图、土地变更调查数据等。

（三）仪器设备准备

配备必要的测量仪器、计算机设备、软件等，以满足数据采集、处理和分析的需要。

（四）技术培训

对参与工作的人员进行技术培训，使其熟悉分等定级估价的技术标准和方法，掌握数据采集、处理和分析的技能。

三、农用地分等

（一）确定分等因素

根据本区域的自然和经济条件，选取对农用地质量有重要影响的因素，如土壤质地、土层厚度、坡度、灌溉保证率、土地利用系数等。

（二）划分分等单元

采用叠置法、地块法等方法，将农用地划分为若干个分等单元。分等单元应具有相对一致的自然和经济属性。

（三）计算分等因素分值

根据各分等因素的特征和分级标准，采用经验判断法、数学模型法等方法，计算每个分等单元的分等因素分值。

（四）确定分等指数

采用因素法或样地法，计算每个分等单元的农用地等指数。因素法是根据各分等因素的权重和分值，计算分等指数；样地法是通过与标准样地的比较，确定分等指数。

（五）划分等别

根据农用地等指数的分布情况，采用等间距法、数轴法等方法，将农用地划分为不同的等别。等别划分应遵循地域分异规律和可比性原则。

（六）等别验证与调整

对划分的等别进行验证，检查其合理性和准确性。如有必要，对分等结果进行调整，确保等别划分符合实际情况。

四、农用地定级

（一）确定定级因素

在分等因素的基础上，进一步选取对农用地级别的影响更为直接的因素，如距居民点距离、交通条件、农田水利设施状况等。

（二）划分定级单元

可采用与分等单元相同的划分方法，也可根据定级因素的变化情况，对分等单元进行适当调整。

（三）计算定级因素分值

根据各定级因素的特征和分级标准，计算每个定级单元的定级因素分值。

（四）确定定级指数

采用多因素综合评价法，计算每个定级单元的农用地级指数。具体方法包括加权平均法、特尔菲法等。

（五）划分级别

根据农用地级指数的分布情况，采用总分频率曲线法、聚类分析法等方法，将农用地划分为不同的级别。

（六）级别验证与调整

对划分的级别进行验证，检查其合理性和准确性。如有必要，对定级结果进行调整，确保级别划分符合实际情况。

五、农用地估价

（一）估价方法选择

根据农用地的特点和市场状况，选择合适的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本逼近法等。

1.收益还原法：适用于有稳定收益的农用地，通过预测农用地未来的纯收益，按照一定的还原利率将其折现到评估基准日，得到农用地的价格。

2.市场比较法：适用于有较多可比交易案例的农用地，通过比较待估农用地与近期成交的类似农用地的交易价格，进行适当的修正，得到待估农用地的价格。

3.成本逼近法：适用于新开发或复垦的农用地，通过计算农用地的开发成本、土地取得成本、利息、利润等，加上一定的增值收益，得到农用地的价格。

（二）资料收集与整理

收集与估价相关的资料，包括农用地的收益情