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楼盘洞察-方法研究

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方法研究|

外围区和核心区，二手房对新房影响差别有多大？

近年来，市场出现的显著变化，就是二手房逐渐占据市场主导地位，对新房市场的影响日益增大。最新发布的《2025一二手房找房倾向趋势年报》指出，2025年二手房在找房热度与成交表现上均优于新房，重点城市的二手房成交占比均在65%以上，且占比在不断上升。随着二手房市场影响力增强，越来越多的人开始关注新房与二手房市场之间的相互作用，想知道如何去衡量。当下新房市场和二手房市场客群之间重合度高不高？新房市场对二手房市场或者二手房市场对新房市场的分流强度有多大？不同区位的项目受到的分流压力、不同价位的项目受到的分流压力有多大差别……

其实，研究这些问题并不复杂，关键在于抓住“找房人数”这一核心指标——即房地产市场上分别有多少人关注新房、二手房，以及同时关注两者的群体规模。在此背景下，安居客的平台数据优势显得尤为突出：当前超90%的购房者会通过线上渠道获取房源信息，而平台上的用户找房行为数据，恰好为分析用户找房偏好提供了可靠依据，正所谓“靠山吃山靠水吃水，靠平台吃平台”。闲言少叙，基于新房与二手房的找房人数，我们提炼出三个核心指标，用以分析城市、区域、板块等不同维度下，用户对一二手房的找房倾向，以及评估新房与二手房市场之间的分流影响程度。

①客户重合度：指市场上同时关注新房和二手房的找房人数占市场找房总人数比例，反映新房与二手房市场的客群同质化程度，比值越大，表明两个市场客群同质化程度越高。若重合度达100%，则意味着两个市场客群完全一致，呈现完全替代竞争关系。

②找房人数占比：指新房或二手房某一类市场的找房人数在市场总找房人数中的占比。占比越高，表明该类市场受关注度越高；若占比超过50%，则意味着该类市场占据主导地位。

③市场分流压力：指市场上同时关注新房和二手房的找房人数（即市场上的“摇摆客户”）占某一类市场（如新房或二手房）找房人数的比例，这些摇摆客户会对该类市场形成潜在的分流影响，占比越高，该类市场被分流的可能性就越大。

此前研究中，我们已多次提及这三个核心指标，并针对其月度变化及城市间差异展开分析（详见《全国一二手房市场找房倾向大揭秘》系列月报）。本报告将以上海为例，从区域维度对比三大指标在外围区与核心区的差异表现。

上海为例：外围区和核心区三大指标的主要差异

上海市场一二手客群分化显著，核心区客群分化更明显。无论是外围区域还是核心区域，一二手房之间的客群重合度都不高，基本上各区都在5%以内，核心区比外围区还要低一些，核心区3%，外围区5%，说明在上海新房和二手房之间的客群分化还是很明显的。在核心城市中，上海一二手房客户重合度最低，为6.4%，北京6.8%，广深在10%左右，宜昌最高，达20%。

说明：一二手客户重合度=市场上同时关注新房和二手房的找房人数÷市场找房总人数

资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库

核心区二手房找房人数比例更大，但外围区占比提升更明显。上海二手房找房人数占比平均在66%左右，核心区平均71%，外围区63%，核心区二手房找房客群比例显然要高于外围区，其中长宁、徐汇的二手房找房比例都在85%以上，黄浦、杨浦相对要低一些，在55%左右。从二手房找房人数占比＞90%的板块分布来看，核心区板块相对更多，共有21个板块找房比例＞90%，其中核心区13个，外围区8个。主要原因有两点：一方面核心区新房供应少且总价通常较高，另一方面核心区拥有的资源配套更好，赋予了二手房更高的价值，使得核心区的二手房更受市场关注。值得注意的是，尽管外围区二手找房比例低于

核心区，但2025年有明显的上升，除宝山外，其余板块提升都在10%左右。同样是核心区板块，相互之间存在分化，尽管区域变化不明显，但部分板块二手房找房占比有明细提升，如普陀区长征板块（20%）、黄浦区滨江板块（17%）、杨浦区控江路板块（14%）等。

说明：二手房市场找房人数占比=二手房找房人数÷市场找房总人数

资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库

核心区二手房与新房客群相对外围区更分化，二手房对新房的分流压力相对较小。上海市整体市场二手房对新房分流压力都不大，两类客群相对分化明显，2025年新房市场分流强度在12%（意味着10个看新房的人里面，只有1.2人同时在看二手房）。从区域来看，外围区域新房市场受到的分流压力相对更大些，核心区平均11%，外围区平均为13%，且外围区的分流压力较2024