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研究建筑物区分所有权中的共有权行使——基于《民法典》第271

条的案例分析

摘要

随着我国城镇化进程的加速和商品房市场的蓬勃发展，建筑物区

分所有权已成为城市居民最主要的财产权利形态。在此权利结构中，

业主不仅对其专有部分享有所有权，还对建筑区划内的共有部分享有

共有和共同管理的权利。然而，在实践中，围绕共有权的行使，特别

是共有部分的利用、收益及处分，纠纷频发，成为影响社区和谐与业

主权益的突出问题。《中华人民共和国民法典》第271条对业主的共有

权作出了基础性规定，但其原则性的表述在面对复杂多样的现实纠纷

时，仍显不足。本研究旨在深入探讨建筑物区分所有权中共有权的行

使规则，并立足于《民法典》第271条的司法实践，系统性地剖析其在

现实运作中的困境与完善路径。本研究综合运用规范分析法与案例分

析法，对《民法典》物权编的相关规定进行体系化解读，并以中国裁

判文书网公开的建筑物区分所有权纠纷案件为样本，对司法机关在共

有权认定、业主大会决议效力、收益分配等方面的裁判逻辑进行深度

剖析。研究结果表明，司法实践中对于共有部分的范围界定，特别是

对于人防车位、外墙广告位等特殊部分的权属认定，仍存在争议；业

主大会的议事规则和表决程序在实践中难以严格遵守，导致决议效力

频繁受到挑战；共有部分产生的收益（如电梯广告费、公共区域停车

费）的管理和分配机制不透明、不规范，是引发纠纷的主要原因。本

研究得出核心结论，即有效行使共有权的关键，在于构建一套清晰界

定共有权范围、优化业主自治组织议事程序、并建立透明规范的收益

管理与分配机制的综合性规则体系。本研究对于丰富和发展我国建筑

物区分所有权理论、指导社区治理与物业管理实践、保障广大业主合

法权益具有重要的理论和实践意义。

关键词：建筑物区分所有权；共有权；《民法典》第271条；业主自治；共有部分

引言

研究背景阐述

在当今中国，伴随着持续数十年的大规模城市化建设，高层住宅

、商业综合体等区分所有建筑物已成为城市空间的主体形态。数以亿

计的城市居民生活、工作于此，其最重要的财产权利之一，便是《民

法典》所确认的建筑物区分所有权。这一权利是一种复合型权利，它

由三部分构成：业主对住宅或经营性用房等专有部分所享有的所有权

、对建筑区划内的道路、绿地、电梯、外墙等共有部分所享有的共有

权，以及因共同关系而产生的成员权（即共同管理权）。这三者密不

可分，共同构成了业主对其“家园”的完整权利图景。其中，共有权

是连接个体业主、形成社区共同体的法律纽带。从小区的绿化养护、

电梯维修，到外墙广告的招商、公共停车位的管理，共有权的行使状

况直接关系到建筑物的正常使用、保值增值，并深刻影响着全体业主

的居住品质与社区和谐。

研究问题提出

然而，理想的法律构架与复杂的现实之间往往存在差距。实践中

，围绕共有权的行使所引发的纠纷屡见不鲜，已成为城市社区治理中

的一大“痛点”。《民法典》第271条规定：“业主对建筑物专有部分

以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行

义务。”这一条款奠定了业主共有权的基础，但其高度的原则性与概

括性，使其在面对五花八门的现实纠纷时，显得“力不从心”。一系

列尖锐的法律问题由此浮出水面：第一，共有部分的范围究竟如何界

定？法律列举的道路、绿地、电梯等是清晰的，但对于那些具有争议

的部分，如人防工程改造的车位、楼顶空间、外墙广告位等，其权属

应如何认定？第二，共有权应如何行使？《民法典》规定了由业主共

同决定，并设立了业主大会的议事规则。但在实践中，业主大会成立

难、议事难、决议难的“三难”问题普遍存在。业主大会的决议程序

和内容若存在瑕疵，其效力如何？个别业主是否有权挑战决议？第三

，共有部分产生的收益应如何管理和分配？电梯广告费、公共区域停

车费等收益，是应归全体业主所有，还是可以由物业服务企业支配？

其收支情况应如何向业主公开？当业主请求分配收益时，法院应否支

持？对这些核心问题的法律规定不够细致，理论研究也不够深入，导

致在物业管理实践和司法裁判中缺乏统一、明确的标准，使得业主的

共有权常常处于“纸面权利”的尴尬境地，严重制约了业主自治的效

能。

研究目的与意义

本研究旨在以《民法典》第271条的规范内涵为出发点，通过对建

筑物区分所有权共有权纠纷的司法实践进行系统性考察，深入剖析当

前共有权行使中存在的法律困境与制度障碍，并在此基础上，探索构

建一套更为明晰、更具可操作性的共有权