对恒大地产企业价值收益法和相对价值法评估.pdfVIP

广东财经大学答题纸格（式二）

课程资产评估2013—2014学年第一学期

成果评阅人

题（目）资产评估案例析

—对恒大地产企业价值收益法和相对价值法评估

数（据自行收集）

一、资产评估基本理论框架

-（）资产评估概念

资产评估是指专业评估机构和人员，依据国家法律、法规和资产评估

准则，依据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的吩值类

型，运用科学方法，对资产价值进行析、估算并发表专业看法的行为和

过程。资产评估的组成要素有：评估主体、评估客体、评估依据、评估目

的、评估原则、评估程序、评估价值类型、评估方法等。

资产评估具有现实性、市场性、预料性、公正性和询问性的特点。其

中，市场性表现在三方面：一时反映现状完全以现实存在为依据；二是以

现实为基础反映将来；三是强调客观存在。

二（）资产评估基本理念

1、资产评估目的确定资产评估价值类型和评估方法

资产评估具有明确的目的。资产评估目的要解决的是为什么要进行资

产评估，这是资产评估工作进入实质性阶段后首先要考虑的重要因素。它

可为一般目的和特定目的。资产评估的一般目的是资产在评估时点的公

允价值。资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所确定的，

它对评估结果的性质、价值类型都有重要的影响。资产评估的特定目的是

指资产业务对评估结果用途的详细要求。同样的资产，因为评估目的不同,

其评估价值也不同。资产评估特定目的是界定评估对象的基础。资产评估

特定目的对于资产评估价值类型的选择具有约束作用。不同的评估目的确

定资产评估价值类型和不同的评估方法：

资产评估目价值类型基本评估方

的法

资产保全重置成本重置成本法

资产纳税市场价值市场法

产权交易市场价值市场法

投资评价收益现值收益现值法

资产抵押清算价值清算价格法

破产清算清算价值清算价格法

2、资产评估是对额定资产的评估

资产评估须要按公认的产权界定原则对资产占有单位提交的资产清单

进行必要的产权验证与对资产的实地察看与核对，并取得了相关的产权证

明文件，如房产证、车辆行驶证；重大设备购买发票与验收入库单等。

产权界定确定资产评估的范围。有些流淌资产虽然在评估时为企业所

占有，甚至已列入企业报表的资产项目，但若其全部权不属于企业，便不

应予以评估。如：外单位托付本企业代销、代管或寄存本企业材料、商品

等；接入材料、包装、商品等。

产权交易类型确定资产评估方法。例如资产的全部权或者运用权转让

适用的价格标推是收益现值，评估的基本方法是攻益现值法；资产抵押业

务适用的价格标准是清算价格，评估的基本方法是清算价格法。

产权界定说明提示了评估结论的风险。例如，运用证尚在办理中，依

据托付双方达成的意向，北方航空将担当办理取得土地运用权证的工作，

依据托付方要求，评估人员依据完整产权进行评估。

二、资产评估三大方法的适用范围和评估公式

（一）成本法

1、含义

成家法是指在资产评估时按被评估资产的现实重置成本扣减各项损耗

价值来确定被评估资产价值的方法。其评估思路是：先计算被评估资产的

现时